本周市場一些低估值行業(yè)出現(xiàn)了反彈，其中對于地產(chǎn)股上漲的分歧很大，主要還是在于對政策與房價的不同看法。今天想借著過去多年的房價，聊聊投資中的“應(yīng)然與實(shí)然”。

生活中我們經(jīng)常會遇到“應(yīng)然與實(shí)然”的問題，這應(yīng)該是怎么樣的，而實(shí)際與自己的想象往往不同，此時應(yīng)當(dāng)思考為什么，并在很大程度上尊重實(shí)際情況。印象中自從2012年上海實(shí)施房地產(chǎn)稅后，身邊很多沒有購房的朋友總會說“房價應(yīng)該會跌”，2016年后隨著“房住不炒”的出臺，這樣的聲音越來越響，但實(shí)際上我們看到很多限購城市真實(shí)房價依然在過去十年實(shí)現(xiàn)了翻番再翻番的走勢。

這就是應(yīng)然與實(shí)然，應(yīng)然總是想當(dāng)然，想著對自己有利的事情和方向，但實(shí)然則往往更符合市場規(guī)律，也更殘酷。實(shí)際上中國房價在過去十年早就不是齊漲共跌，從二十年前的70城大漲，到十年前的20城上漲，到這幾年的10城上漲，而真實(shí)情況就是在限購限價的城市出現(xiàn)了更多的房價高漲，限購看似限制了購買，其實(shí)也使得賣方更為謹(jǐn)慎，因?yàn)橘u出也就意味著不能再買入，我們想象一下，如果明天茅臺限購，市場上的茅臺是變多了還是變少了，仔細(xì)想一下再回答。

從商品的屬性來看，限購的商品本質(zhì)上似乎應(yīng)該是稀缺品吧，否則何必政策限購呢;既然是稀缺品，那么實(shí)際上按規(guī)律實(shí)然該漲，反之應(yīng)然也就沒有意義了。

房價與金融、人口、經(jīng)濟(jì)多重相關(guān)，當(dāng)中國一線城市的房價出現(xiàn)回落時，也許限購早就不存在了，也許那時的經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、發(fā)展也早已過了增長期吧，這是我們希望看到的嗎?

回到投資，無論是價值還是趨勢，尊重實(shí)然、放下應(yīng)然，做到身在其中而能理性旁觀，這也許就是投資最重要的事吧，這也是我們常說的第二層思維吧。

“應(yīng)然”是大眾思維，而“實(shí)然”才是賺錢的思維。

(作者為國泰君安上海研究總監(jiān))