本周市場一些低估值行業出現了反彈，其中對于地產股上漲的分歧很大，主要還是在于對政策與房價的不同看法。今天想借著過去多年的房價，聊聊投資中的“應然與實然”。

生活中我們經常會遇到“應然與實然”的問題，這應該是怎么樣的，而實際與自己的想象往往不同，此時應當思考為什么，并在很大程度上尊重實際情況。印象中自從2012年上海實施房地產稅后，身邊很多沒有購房的朋友總會說“房價應該會跌”，2016年后隨著“房住不炒”的出臺，這樣的聲音越來越響，但實際上我們看到很多限購城市真實房價依然在過去十年實現了翻番再翻番的走勢。

這就是應然與實然，應然總是想當然，想著對自己有利的事情和方向，但實然則往往更符合市場規律，也更殘酷。實際上中國房價在過去十年早就不是齊漲共跌，從二十年前的70城大漲，到十年前的20城上漲，到這幾年的10城上漲，而真實情況就是在限購限價的城市出現了更多的房價高漲，限購看似限制了購買，其實也使得賣方更為謹慎，因為賣出也就意味著不能再買入，我們想象一下，如果明天茅臺限購，市場上的茅臺是變多了還是變少了，仔細想一下再回答。

從商品的屬性來看，限購的商品本質上似乎應該是稀缺品吧，否則何必政策限購呢;既然是稀缺品，那么實際上按規律實然該漲，反之應然也就沒有意義了。

房價與金融、人口、經濟多重相關，當中國一線城市的房價出現回落時，也許限購早就不存在了，也許那時的經濟、就業、發展也早已過了增長期吧，這是我們希望看到的嗎?

回到投資，無論是價值還是趨勢，尊重實然、放下應然，做到身在其中而能理性旁觀，這也許就是投資最重要的事吧，這也是我們常說的第二層思維吧。

“應然”是大眾思維，而“實然”才是賺錢的思維。

(作者為國泰君安上海研究總監)