【事件】

2024年10月17日(星期四)上午10時(shí)，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹和財(cái)政部、自然資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局相關(guān)負(fù)責(zé)同志介紹了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況，并答記者問。

【本次會(huì)議要點(diǎn)】

如下：

① 住建部部長(zhǎng)倪虹表示，將通過貨幣化安置方式新增實(shí)施100萬套城中村改造、危舊房改造。只要前期工作做得好，還可以在100萬套基礎(chǔ)上繼續(xù)加大支持力度;

② 住建部部長(zhǎng)倪虹表示，截至到10月16日，統(tǒng)計(jì)“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目己審批通過貸款達(dá)到2.23萬億元。預(yù)計(jì)到2024年底，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元;

③ 住建部部長(zhǎng)倪虹表示，為了適應(yīng)生育二孩需要，支持地方增加保障對(duì)象住房面積，兜牢住房保障底線;

④ 住建部部長(zhǎng)倪虹表示，中國(guó)房地產(chǎn)在系列政策作用下，經(jīng)過三年不斷調(diào)整，市場(chǎng)已經(jīng)開始筑底，10月相關(guān)數(shù)據(jù)一定會(huì)是積極樂觀的結(jié)果;

⑤ 國(guó)家金融監(jiān)管總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企表示，目前，把商品住房的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目全部納入“白名單”的條件已經(jīng)具備;

⑥ 國(guó)家金融監(jiān)管總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企表示，今后，商業(yè)銀行和房地產(chǎn)項(xiàng)目公司在協(xié)商一致的情況下，可以將全部貸款提前發(fā)放給房地產(chǎn)公司開立的項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶;

⑦ 央行副行長(zhǎng)陶玲表示，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行向有條件的企業(yè)發(fā)放貸款收購(gòu)存量土地，央行提供必要再貸款支持;

⑧ 財(cái)政部部長(zhǎng)助理宋其超表示，房地產(chǎn)增值稅相關(guān)政策的調(diào)整正抓緊履行相關(guān)程序，會(huì)及時(shí)向社會(huì)公告。

發(fā)布會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹介紹，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門，指導(dǎo)各地迅速行動(dòng)，抓存量政策落實(shí)，抓增量政策出臺(tái)，打出一套“組合拳”，推動(dòng)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。概括起來，就是四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加。

四個(gè)取消：充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，城市政府要因城施策，調(diào)整或取消各類限制性措施。主要包括取消限購(gòu)、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

四個(gè)降低：降低了住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn);降低了首付比例，統(tǒng)一首套、二套房貸最低首付比例到15%;降低存量貸款利率;降低“賣舊買新”換購(gòu)住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。通過落實(shí)這些已出臺(tái)的政策，降低居民的購(gòu)房成本，減輕還貸壓力，支持居民剛性和改善性住房需求。

兩個(gè)增加：第一個(gè)增加，是通過貨幣化安置(重新提及該詞)等方式，新增實(shí)施100萬套城中村和危舊房改造。城中村安全隱患多、居住環(huán)境差，群眾改造意愿迫切。據(jù)調(diào)查，全國(guó)僅35個(gè)大城市待改造規(guī)模就有170萬套，其他城市也有改造需求。全國(guó)城市需要改造的危舊房還有50萬套。這次提出的新增實(shí)施100萬套，主要是對(duì)條件比較成熟、通過加大政策支持力度可以提前干的項(xiàng)目，就可以提前干、抓緊干。主要采取貨幣化安置，這更有利于群眾根據(jù)自己的需要選擇合適的房子，又不用在外過渡，能夠直接搬入新居。同時(shí)，也有利于消化存量商品房。

第二個(gè)增加，年底前將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬億。城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制要將所有房地產(chǎn)合格項(xiàng)目都納入“白名單”，應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸，滿足項(xiàng)目合理融資需求。

【市場(chǎng)影響】

鑫元基金認(rèn)為，自今年9月24日以來，人民銀行、發(fā)改委、財(cái)政部相繼三次舉行了中央部委級(jí)別的新聞發(fā)布會(huì)，體現(xiàn)出宏觀政策的較強(qiáng)連續(xù)性。中央政策一盤棋，目的也較為明確，就是要穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，穩(wěn)定居民、企業(yè)對(duì)未來的發(fā)展信心，回應(yīng)廣大居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)切。

在前期相關(guān)房地產(chǎn)支持政策發(fā)布后，效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資、新建商品房銷售等主要指標(biāo)降幅繼續(xù)收窄，特別是9月底以來，一手房預(yù)約看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房帶看量、交易量持續(xù)上升，市場(chǎng)出現(xiàn)了積極的變化。央媒、地方媒體也持續(xù)報(bào)道，多地房地產(chǎn)政策放松支持力度加碼，一線城市樓市全線回溫。

結(jié)合今日發(fā)布會(huì)上給出的幾項(xiàng)數(shù)字，以及提出的“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”，鑫元基金表示，最大亮點(diǎn)在于重提貨幣化安置、“白名單擴(kuò)容”以及前置貸款發(fā)放。

在上一輪周期的2014-2015年，貨幣化安置的推出效果可謂立竿見影。此次時(shí)隔十年后，在2024年還剩不足3個(gè)月的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，重新提出貨幣化安置“新增實(shí)施100萬套城中村改造、危舊房改造”，效果力度與年初提出此類計(jì)劃相比，顯著不同，可謂重磅。相較于2015年的房地產(chǎn)熱度和當(dāng)下的市場(chǎng)情況，當(dāng)年的棚改貨幣化安置的套數(shù)(500-600萬套)和今年新增100萬套這個(gè)體量，不可同日而語，2024年底前對(duì)于中高能級(jí)城市地產(chǎn)需求的拉動(dòng)效果，還需保持冷靜的跟蹤觀察。但可喜的是，市場(chǎng)此前更多著眼于財(cái)政專項(xiàng)債的收儲(chǔ)，所以本次會(huì)議重提使用貨幣化安置這個(gè)工具，還是略超預(yù)期的。

較早前的“白名單”項(xiàng)目主要針對(duì)符合開發(fā)貸條件情況下由銀行快速審批放款，完成項(xiàng)目施工建造，推進(jìn)保交樓工作的順利進(jìn)行。并且，之前“白名單”項(xiàng)目的入圍條件相對(duì)比較嚴(yán)格，地產(chǎn)企業(yè)使用“白名單”貸款主要也是替換更早期的高成本融資。而本次會(huì)議提出要求在年底前將“白名單”貸款審批和投放規(guī)模擴(kuò)容到4萬億元(未來3個(gè)月內(nèi)新增近2萬億元)，并將商品住房項(xiàng)目貸款全部納入“白名單”。住建部還提到了對(duì)于有困難的開發(fā)商可以緩交土地出讓金等措施，讓他們更快符合“白名單”標(biāo)準(zhǔn)。可見，高層推出此次“白名單”擴(kuò)容的目的旨在大范圍驅(qū)動(dòng)因拖欠施工方工程款而導(dǎo)致的停工爛尾樓項(xiàng)目盡快復(fù)工并早日交付。

本次會(huì)議中，金融監(jiān)管總局還提到了“商業(yè)銀行和房地產(chǎn)項(xiàng)目公司在協(xié)商一致的情況下，可以將全部貸款提前發(fā)放給房地產(chǎn)公司開立的項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶”，財(cái)政部也提到普宅/非普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的取消，房地產(chǎn)增值稅調(diào)減也在抓緊履行相關(guān)程序(正在部委級(jí)別走流程)。鑫元基金表示，相信當(dāng)上述兩項(xiàng)措施未來進(jìn)入到執(zhí)行階段后，會(huì)直接利好房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量表修復(fù)和財(cái)務(wù)狀況改善。 趙琦薇