受宏觀環(huán)境影響，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域基金(REITs)近來(lái)持續(xù)低迷。不過(guò)，目前披露的REITs一季報(bào)顯露出部分復(fù)蘇的跡象，加之近期出現(xiàn)基金管理人自購(gòu)，REITs的底部?jī)r(jià)值正在被越來(lái)越多的人接受。

一季報(bào)傳遞部分積極信號(hào)

建信中關(guān)村REIT的一季報(bào)顯示，截至2023年3月31日，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司出租率為68.47%，項(xiàng)目公司租金收繳率100.18%(包含客戶提前退租罰沒(méi)押金的收入)。上地凈吸納量已經(jīng)連續(xù)五個(gè)季度為負(fù)，凈吸納量一季度降幅有所收窄，達(dá)到-2.0萬(wàn)平方米。產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)一季度出現(xiàn)需求恢復(fù)，凈吸納量轉(zhuǎn)正為3.7萬(wàn)平方米，核心成熟產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)依然表現(xiàn)不振。市場(chǎng)客戶遷址選址工作啟動(dòng)緩慢，年末出現(xiàn)一定活躍跡象，市場(chǎng)信心的回歸與真實(shí)租賃需求的釋放均需要一段時(shí)間。基金管理人將采取適當(dāng)降低租金、提高免租期、增加渠道傭金、優(yōu)惠續(xù)租條件等方式，促進(jìn)招商、縮短空置期。

博時(shí)蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的一季報(bào)顯示，由于租賃市場(chǎng)受2022年疫情影響表現(xiàn)出一定程度的滯后性，2023年一季度基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)處于后疫情市場(chǎng)環(huán)境下的恢復(fù)階段，展現(xiàn)出一定程度的爬升態(tài)勢(shì)，整體運(yùn)營(yíng)情況有所改善，展現(xiàn)了良好的經(jīng)營(yíng)韌性。一季度內(nèi)平均可出租面積94064.12平方米，平均實(shí)際出租面積77183.78平方米，平均出租率82%，平均月租金111.33元/平方米;截至2023年一季度末，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司期末時(shí)點(diǎn)出租面積77183.78平方米，期末時(shí)點(diǎn)出租率84%，較上季度末提升2個(gè)百分點(diǎn)，整體來(lái)看，一季度基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的招商情況有所回暖，運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)仍在積極采取相應(yīng)措施加速推進(jìn)儲(chǔ)備客戶簽約并增加客戶儲(chǔ)備。但由于產(chǎn)業(yè)園租賃市場(chǎng)的恢復(fù)需要一定時(shí)間的爬升，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的租賃招商仍將承受一定的壓力。

從營(yíng)收的數(shù)據(jù)來(lái)看，浙商證券滬杭甬杭徽高速REIT的一季報(bào)顯示，2023年一季度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.84億元，較上年同期增長(zhǎng)13.83%。一季度，杭徽收費(fèi)道口通行車輛總數(shù)1186.26萬(wàn)輛，同比上升11.2%，日均13.18萬(wàn)輛。華夏合肥高新REIT今年一季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2383.8萬(wàn)元;基金合并EBITDA(未計(jì)利息、所得稅項(xiàng)、折舊及攤銷前的利潤(rùn))1618.6萬(wàn)元，較招募說(shuō)明書同期預(yù)測(cè)完成度為109.2%;項(xiàng)目公司EBITDA利潤(rùn)率是77.5%，基金合并 EBITDA利潤(rùn)率是67.9%。

平安證券研報(bào)指出，一季度公募RE-ITs產(chǎn)品中，高速公路板塊經(jīng)營(yíng)環(huán)比整體有明顯修復(fù)，能源板塊、產(chǎn)業(yè)園板塊表現(xiàn)整體不及預(yù)期，預(yù)測(cè)完成度環(huán)比回落，倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障房板塊經(jīng)營(yíng)整體相對(duì)穩(wěn)健。

公募管理人自購(gòu)提振市場(chǎng)信心

5月9日，華夏基金公告擬在6個(gè)月內(nèi)使用3000萬(wàn)元以內(nèi)的固有資金投資華夏中國(guó)交建REIT，并承諾持有期限不少于6個(gè)月。

值得一提的是，這并不是華夏中國(guó)交建REIT首次被“自購(gòu)”。2022年12月5日,華夏中國(guó)交建REIT發(fā)布公告稱，原始權(quán)益人及其一致行動(dòng)人中交資本計(jì)劃自2022年12月6日起6個(gè)月內(nèi)，通過(guò)競(jìng)價(jià)交易方式，增持基金份額數(shù)量不超過(guò)1200萬(wàn)份 (占已發(fā)行基金總份額的1.2%)。4月26日，華夏中國(guó)交建REIT發(fā)布的增持進(jìn)展公告透露，中交資本已累計(jì)增持該基金份額891.74萬(wàn)份，累計(jì)增持金額超過(guò)7240萬(wàn)元，還可以增持不超過(guò)308.26萬(wàn)份。

業(yè)內(nèi)分析人士表示，無(wú)論是基金管理人自購(gòu)還是原始權(quán)益人增持基金份額，都向投資者表達(dá)了他們認(rèn)可底層資產(chǎn)質(zhì)量，肯定未來(lái)收益，愿意持有更多基金份額以享受更多未來(lái)資產(chǎn)收益，也是在向投資者積極傳遞基金價(jià)值被低估信號(hào)。展望未來(lái)，華夏合肥高新REIT基金經(jīng)理劉京虎表示，運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定、未來(lái)可期的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目將長(zhǎng)期受到市場(chǎng)青睞。

二級(jí)市場(chǎng)方面，截至5月12日，建信中關(guān)村REIT本周上漲9.04%，獲得2022年2月18日以來(lái)的單周最大漲幅，今年以來(lái)該基金下跌了15.29%;華夏中國(guó)交建REIT今年以來(lái)下跌13.93%，本周上漲2.17%，獲得2022年12月16日以來(lái)的單周最大漲幅;整體來(lái)看，中證REITs指數(shù)今年來(lái)下跌了9.44%，本周上漲了1.58%。

記者 王金萍