2022年前5個交易日，地產(chǎn)板塊以5.77%的漲幅，高居31個申萬一級行業(yè)漲幅榜首位，在賽道板塊集體啞火之時扛起新年A股大旗。1月10日，地產(chǎn)板塊全天兩度拉升，世茂股份強(qiáng)勢漲停，新城控股、信達(dá)地產(chǎn)漲逾4%。全市場唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的行業(yè)ETF——地產(chǎn)ETF（159707）繼續(xù)走高，盤中價格再創(chuàng)上市以來新高1.121元。截至10日收盤，地產(chǎn)ETF（159707）收漲1.28%，換手率超34%，場內(nèi)交投活躍，其2022年至今已上漲6.64%。尤為值得一提的是，自2021年12月以來的28個交易日內(nèi)，地產(chǎn)ETF（159707）已有19個交易日收漲，區(qū)間漲幅超16%，地產(chǎn)板塊行情呈現(xiàn)“否極泰來”之勢。

“機(jī)會都是跌出來的”，這句投資領(lǐng)域的經(jīng)典名言，正在地產(chǎn)板塊持續(xù)印證。受經(jīng)濟(jì)動能轉(zhuǎn)型、房住不炒等大環(huán)境因素影響，過去兩年，A股地產(chǎn)板塊股價明顯回落，估值性價比也在回調(diào)之后日益凸顯。如今憑借著低估值、低倉位、低預(yù)期+高分紅、高業(yè)績鎖定性，同時伴隨利空出盡、政策持續(xù)邊際改善等催化，市場對于地產(chǎn)的關(guān)注熱情明顯提升。

從專業(yè)機(jī)構(gòu)的研判看，我國城鎮(zhèn)化仍“不完全”，從不完全階段向成熟階段過渡，將是房地產(chǎn)行業(yè)未來值得重視的增長紅利。海通證券研究分析，按照常住人口統(tǒng)計，2020年我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到63.89%，但由于我國存在著具有國情特點(diǎn)的戶籍制度，按照戶籍人口統(tǒng)計，2020年我國城鎮(zhèn)化率水平僅為45.4%，兩者之間存在著超過18個百分點(diǎn)的差距，這一“裂隙”意味著我國的城鎮(zhèn)化還將有不小的紅利釋放空間，地產(chǎn)板塊仍處于“白銀時代”。

公開資料顯示，地產(chǎn)ETF（159707）跟蹤“中證800地產(chǎn)指數(shù)（399965）”，也是目前全市場唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的行業(yè)ETF，具備稀缺性。相比于市場上其它地產(chǎn)類指數(shù)，中證800地產(chǎn)指數(shù)的龍頭效應(yīng)更加明顯，更符合地產(chǎn)后周期的產(chǎn)業(yè)規(guī)律。經(jīng)過2021年的兩次調(diào)倉，其指數(shù)成份股持續(xù)優(yōu)勝劣汰，成份股也從2021年初的38只精簡至最新的32只，聚焦地產(chǎn)龍頭，前十大重倉股占比近7成。目前其前十大成份股包括保利發(fā)展、萬科A、招商蛇口、金地集團(tuán)等知名房地產(chǎn)龍頭。中證800地產(chǎn)2022年至今漲幅6.35%，明顯高于申萬地產(chǎn)5.77%以及中信地產(chǎn)5.45%等主流地產(chǎn)指數(shù)同期表現(xiàn)。

Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前相較于滬深300、上證50指數(shù)，中證800地產(chǎn)指數(shù)的ROE仍接近14%，同時指數(shù)PE僅有7倍，估值性價比突出。此外，近1年接近5%的高分紅提供了優(yōu)質(zhì)安全墊，且板塊在基金配置中處于低配水平，政策引導(dǎo)也在逐步化解行業(yè)風(fēng)險。

新財富分析師、海通證券地產(chǎn)首席涂立磊認(rèn)為，調(diào)控中市場忽視的最大利好是地產(chǎn)行業(yè)競爭格局將明顯改善，這是過去20年調(diào)控不曾出現(xiàn)的結(jié)果，真實(shí)企業(yè)回報將更受重視。

長江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈表示，隨著需求端的發(fā)力，以及邊際的往下調(diào)整，相信整個地產(chǎn)最糟糕的時候已經(jīng)過去了。從政策底部到市場底部，地產(chǎn)板塊整個邏輯和線索依稀可見。

中信建投認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會議對宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)政策定調(diào)偏暖，房地產(chǎn)被擺到暢通國民經(jīng)濟(jì)循環(huán)的重要位置。中長期來看，行業(yè)產(chǎn)能出清疊加房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的建立，將有助于行業(yè)資源進(jìn)一步向優(yōu)質(zhì)企業(yè)集聚。