9月7日，包括工農(nóng)中建交在內(nèi)的多家銀行先后發(fā)布存量房貸利率下調(diào)的實(shí)施細(xì)則。從細(xì)則內(nèi)容來(lái)看，銀行間差異不大，均表示將自9月25日起，根據(jù)存量個(gè)人住房貸款客戶的不同情況，集中批量(無(wú)需申請(qǐng))或個(gè)別協(xié)商(需主動(dòng)申請(qǐng))調(diào)整貸款執(zhí)行利率。在具體調(diào)整方式和時(shí)間要求上，各行略有差異，借款人可關(guān)注各行公告。

“本行將在有關(guān)部門指導(dǎo)下落實(shí)通知要求，目前正在研究制定具體實(shí)施細(xì)則，后續(xù)進(jìn)展信息將及時(shí)在我行官方渠道發(fā)布。”尚未發(fā)布細(xì)則的江蘇地區(qū)某城商行房貸客戶經(jīng)理則給出了如是介紹。

8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》(下稱《通知》)，明確自2023年9月25日起，符合條件的存量首套住房貸款借款人可主動(dòng)向承貸銀行提出申請(qǐng)，通過(guò)變更合同或由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款的形式調(diào)整存量房貸利率，具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

《大眾證券報(bào)》記者近日也從多家商業(yè)銀行了解到，連日來(lái)到銀行咨詢政策的人數(shù)不少，都在密切關(guān)注和等待后續(xù)政策的細(xì)化。

百萬(wàn)房貸有望減少近千月供

“通知”發(fā)布后，包括工農(nóng)中建交在內(nèi)的多家銀行均在微信公眾號(hào)、官方網(wǎng)站等平臺(tái)第一時(shí)間發(fā)布了關(guān)于存量首套住房貸款利率調(diào)整的公告，表示將依法有序推進(jìn)降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作，有的銀行還給出了詳細(xì)解讀。比如建設(shè)銀行客戶服務(wù)公眾號(hào)就“有未結(jié)清的房貸能調(diào)整嗎”“什么是首套房貸”“首套房貸有拖欠能調(diào)嗎”“利率能調(diào)到多少”“什么時(shí)候可以調(diào)整”等借款人關(guān)心的問題以問答的形式進(jìn)行了統(tǒng)一回復(fù)。

“以南京2021年9月發(fā)放的房貸利率為例，當(dāng)時(shí)首套房主流按揭利率為6.15%，房貸利率下限為4.65%，因此理論上利息存在150BP的下調(diào)空間，調(diào)整之后，每100萬(wàn)元30年期限的房貸，每月月供可以減少935.91元。”融360數(shù)字科技研究院分析師李萬(wàn)賦分析指出，本次存量房貸利率調(diào)降主要適用于兩類人群：一是貸款發(fā)放時(shí)按首套房政策執(zhí)行的貸款;二是貸款發(fā)放時(shí)并非借款人首套房，但后續(xù)當(dāng)?shù)卣哒{(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，或者借款人后續(xù)出售了其他住房，導(dǎo)致目前借款人的實(shí)際住房情況符合“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的。

“存量貸款利率降低可以節(jié)約借款人的利息支出，但不同城市、不同階段借款人的存量房貸利率和利率下限的空間有所差異。”基于此，李萬(wàn)賦建議借款人先了解清楚自己貸款時(shí)的利率水平是否高于當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率下限(詳見表格)，如果無(wú)差異則沒必要置換;有差異的話，了解當(dāng)時(shí)下限可以幫助借款人更順利地和銀行協(xié)商下調(diào)情況。與此同時(shí)，李萬(wàn)賦還提醒貸款人要特別注意三點(diǎn)：一是依然不能轉(zhuǎn)按揭，借款人只能和原承貸銀行協(xié)商存量房貸調(diào)降方式;二是根據(jù)政策規(guī)定，存量貸款置換，新發(fā)放貸款只能用于償還舊房貸貸款，仍為房貸合同;三是二套房利率不在此次調(diào)整范圍內(nèi)。

對(duì)銀行息差影響整體可控

存量房貸利率的調(diào)降一旦實(shí)施，自然會(huì)對(duì)銀行息差產(chǎn)生影響，但分析人士普遍認(rèn)為這種影響基本可控。

“第一，房貸利率調(diào)降方案只針對(duì)首套房，各地按揭利率水平也存在差異，同時(shí)對(duì)調(diào)整幅度有‘不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限’的要求，總體上對(duì)銀行凈息差影響有限;第二，新一輪銀行存款利率下調(diào)正在進(jìn)行中，有利于對(duì)沖部分凈息差收窄的壓力;第三，存量首套房貸利率調(diào)整對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)也存在積極影響。比如，可有效減少提前還貸現(xiàn)象。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。”東莞證券盧立亭指出。

中泰證券分析師戴志鋒也表示，綜合本輪存貸調(diào)整，存款利率下調(diào)可有效緩釋房貸利率下調(diào)影響，對(duì)上市銀行凈息差的影響或小于2.4bp。他指出，正面影響從大到小依次是農(nóng)商行、城商行、股份行、國(guó)有行，息差分別影響+0.9bp、+0.0bp、-2bp和-2.86bp。

“國(guó)有行和股份行的住房按揭貸款體量往往更大，因此受政策影響要大于城商行。在房貸額度緊張期間，同一城市每個(gè)銀行實(shí)際發(fā)放的房貸利率也有差異，因此可能每家銀行在對(duì)自身的存量房貸業(yè)務(wù)進(jìn)行摸底后，會(huì)給出不一樣的調(diào)整方案。”李萬(wàn)賦對(duì)記者說(shuō)道。 記者 趙琦薇