近日，中指研究院發布《2023中國房地產上市公司TOP10研究報告》(以下簡稱《報告》)。報告指出，2022年，房地產上市公司總資產規模出現負增長。其中，滬深上市房地產公司總資產均值為1409.3億元，較上年下降5.4%。內地在港上市房地產公司總資產均值為2407.6億元，較上年下降5.8%。滬深及內地在港上市房地產公司總資產負增長，行業進入縮表階段。

行業縮表主要源自民營房企縮表，央企資產規模保持穩定，地方國企逆勢擴張。央企注重發展的長期性、穩健性，2022年總資產均值達3766.6億元，同比增長2.8%。伴隨著市場下行央企擴表速度放緩。2021年以來地方國有企業對行業的支撐作用逐漸顯現，因此在行業下行階段開始嶄露頭角，積極參與地方投資。2022年，地方國企總資產規模均值為1002.3億元，同比增長4.5%，高于其他類型上市房企，表現出了較強的逆周期發展能力。同期，民營企業總資產規模均值1633.2億元，同比下降10.9%。民企在市場下行和融資收緊壓力下普遍進入縮表階段。總體來看，前期保持高速發展的民企在放慢腳步，央企、地方國企則體現出了較強的持續經營能力，在逆周期階段依然穩步前行，行業發展的新格局正在逐漸形成。

從盈利能力看來，《報告》指出，2022年，滬深及大陸在港上市房地產公司營收增速由正轉負，凈利潤大幅下降，部分房企出現虧損。其中，滬深、大陸在港上市房地產公司營業收入均值分別為305.2億元、464.8億元，同比分別下降8.9%、16.0%，增速較上年分別下降18.1個百分點和30.4個百分點，凈利潤均值分別為-1.6億元、-10.9億元，同比分別下降112.7%、128.7%，降幅較上年分別擴大51.4個百分點和85.4個百分點。滬深上市公司中約有31.5%的公司出現虧損，大陸在港上市公司中約有51.7%的公司出現虧損，其中，14家上市房企虧損超百億元，21家上市房企連續兩年虧損。

2022年，上市房企凈利潤率均值、凈資產收益率均值為負。近年來受新冠疫情、市場下行、土地成本等各類成本居高不下等多重因素影響，上市房企凈利率持續下降，趨勢未有緩解。滬深、大陸在港上市房地產公司凈利潤率均值分別為-5.6%、-13.4%，較上年分別下降11.6個百分點和19.9個百分點;凈資產收益率均值分別減少9.1個百分點和48.3個百分點，降至-20.3%和-43.3%。

《報告》還指出，受市場調整期影響，2022年多數房企財務安全性正經受考驗，滬深上市房地產公司凈負債率均值為70.8%，同比上升2.9個百分點;內地在港上市房地產公司凈負債率均值為81.0%，同比上升13.2個百分點。短期償債能力持續下降，滬深上市房地產公司的現金短債比均值為1.39，大陸在港上市房地產公司現金短債比均值為0.79。

《報告》認為，2022年，房地產上市公司收入規模顯著下降，流動性有所惡化，且企業間經營規模、財富創造力和財務穩健等方面的表現持續分化。未來，新房市場規模繼續向上突破的動能減弱，企業分化不斷加深，房地產上市公司競爭將進入差異化競爭時代，未來擁有良好基本面、核心業態運營優勢的房地產上市公司將釋放更高的企業價值。

蘭文