近日，易居房地產研究院發布《2022年中國百城庫存報告》。報告顯示，庫存規模方面，截至2022年底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為53058萬平方米，相比2021年底的數據增長了1.3%。全國百城住宅庫存面積出現了連續49個月的同比正增長態勢，說明各地去庫存工作遇到了較大的阻力。

2022年住宅庫存總體呈現月度拉升的態勢，這和2022年住宅銷售持續疲軟的態勢有關。從供求關系來看，2022年全年，全國100個城市新建商品住宅供應量為33077萬平方米，成交量為32402萬平方米，呈現出“供大于求”的態勢。從月度數據看，即便是到了11月和12月，供大于求的態勢也沒有減緩跡象，甚至有加重跡象，這說明供大于求的壓力有增無減。另外，2022年呈現供大于求的態勢，主要原因不在于供給端，而在于需求端，即需求端過于疲軟且持續無法改善。

根據易居房地產研究院監測的數據，截至2022年底，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3360、26572和23126萬平方米，相比2021年底增速分別為7.4%、-0.1%和2.0%。從城市結構看，一線城市的庫存拉升態勢較為明顯，這和一線城市受疫情沖擊較大、年底加快推盤等因素有關。而二線城市出現罕見的庫存下跌現象，一方面說明受爛尾樓事件影響，二線城市新盤供應受沖擊;另一方面也說明，去年四季度持續的購房政策，刺激了部分購房需求，消化了部分庫存。對于三四線城市而言，返鄉置業需求在減弱，客觀上也對去庫存造成壓力。

城市排行方面，截至2022年底，100個城市中，有68個城市庫存出現了同比正增長現象，剩下的32個城市則出現了同比下降現象。具體城市看，珠海、杭州和三亞三個城市庫存同比拉升較為明顯，其同比增速分別為72%、56%和46%。而包括肇慶、蘇州和長春的庫存下滑速度較快，增速分別為-20%、-19%和-18%。總體上看，2022年全國百城庫存攀升的城市數量較多，即約占7成。這也要求此類城市在2023年要繼續做好住房消費刺激工作，積極有效化解庫存壓力。

而從存銷比來看，數據顯示，2022年底全國100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為18.9個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要18.9個月時間，即超過1.5年。

從2010年以來的歷史數據看，全國百城樓市共經歷了三個去庫存的最艱難時期，即出現過三個去化周期的最高點：一，2012年2月，存銷比為22.8個月;二，2014年7月，存銷比為20.9個月;三，2022年6月，存銷比為20.2個月。從該階段劃分可以看出，2022年實際上是最近8年去庫存壓力最大的階段。但從真實感受看，很多房企均認為2022年是最近10多年去庫存壓力最大的一年，2022年去化周期陡然攀升的態勢很明顯，且到了年底依然出現反彈。

2022年底，從排序可以看出，包括上海、濟南和合肥的去化速度相對好，存銷比分別為5.3、6.3和7.0個月。其中上海去化速度成為全國最好。在上海受到疫情沖擊的較大壓力下，上海樓市依然保持積極復蘇、持續活躍態勢，充分說明上海樓市的基本面向好，也體現出上海市場購房需求充足的特點。總體上看，全國100個城市中，有39個城市去庫存周期超過24個月即兩年。此類城市更是需要用足用好購房政策、加快去庫存，尤其要把“大力促進住房消費”作為2023年房地產工作的重中之重。 蘭文