2020年三條紅線和貸款集中度政策出臺后，房企融資供需兩端收緊;2021年上半年，房地產融資合規審查方面的政策監管也在持續加強，上海、北京、深圳等地嚴查經營貸款違規入市;除此之外，也進一步強調防范房企債券違約金融風險，嚴控城投公司、弱資質企業發行公司債;同時受去通道、房住不炒等一系列監管政策影響，中基協叫停基金子公司備案房地產供應鏈類產品。整體來看，2021年上半年房地產融資環境持續保持收緊的態勢。

融資規模顯著下降，近5個月單月融資均值不足千億元

據不完全統計，2021年上半年，100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環比下降29%，是2018年以來的最低水平。分季度來看，一季度融資額同環比雙降，且僅高于2018年Q3水平，二季度下降幅度更大。三條紅線出臺疊加房貸集中度管理政策出臺后，房企融資環境持續收緊，房企融資壓力持續凸顯，同時部分房企降杠桿意愿增強，整體融資量下降明顯。

從單月融資情況來看，2021年1月的融資額達到1807億元，環比漲幅較大，主要由于年初額度相對寬松，加上房企2021年上半年達到償債高峰，積極借新還舊。隨著房地產融資環境持續收緊，房企的融資量下降明顯，2-6月房企的融資水平均屬于較低水平，單月融資量在千億元左右徘徊，這5個月的月平均融資額未達千億元。未來，在政策調控持續下，房企融資壓力持續，融資量或將維持當前較低的態勢。

從各個企業表現來看，僅有36%的房企融資規模有所增加，規模減少的房企中有約30%的企業同比降幅超過50%。從梯隊上來看，四個規模梯隊的房企融資量均呈現同比下降，其中TOP31-50的房企下降幅度最大，同比減少53.50%至922億元，而TOP11-30規模的房企融資規模下降幅度為23.48%，降幅最小，主要在于該梯隊的房企規模增長訴求較大，雖在融資收緊下融資量有所下滑，但仍保持相對積極的融資態度。

整體融資成本持續降低，房企融資持續分化 

從企業的債券類融資成本來看，2021年上半年的新增債券類融資成本為5.55%，較2020年全年下降0.52個百分點，其中境外債券融資成本為6.87%，較2020年全年下降0.96個百分點，境內債券融資成本為4.34%，較2020年全年微降0.1個百分點。一方面，TOP10房企招商蛇口、保利、萬科、華潤、碧桂園等融資成本相對較低的龍頭企業發債量較多，導致今年TOP10房企境外融資成本下降了1.66個百分點;同時TOP31-50的房企中，遠洋、越秀發行了數額較大的境外債，使得該梯隊房企境外融資成本下降0.73個百分點。值得注意的是，房企境外發債成本分化愈發嚴重，低成本的企業如中海、越秀等房企利率不到3%，而部分成本較高的房企則達到了14.5%。

下半年融資環境收緊態勢不變，公募REITs等成融資突破方向

整體來看，在各種政策持續收緊下，房企融資規模大幅下降。政策推進下房貸集中度管理成效初顯，銀行業房地產貸款同比增速創歷史新低，從政策調控的穩定性、連續性來看，政策收緊的態勢短期內不會改變，下半年房地產融資環境將持續收緊。

同時值得注意的是，2020年四季度以來房企發債及到期債券呈現剪刀差，房企發債量小于到期量，房企償債壓力一直處于承壓狀態。到2021年下半年，房企的到期債券為3505億元，較上半年減少19%，雖償債壓力有所緩解，但仍屬于歷史較高位，疊加下半年融資環境持續收緊的態勢，下半年房企融資將會更難，房企融資壓力將持續。

在融資環境持續收緊的狀態下，預計下半年房企融資分化將持續，一方面，財務優秀的房企將獲得更高的融資額度，有利于企業調整融資成本和結構，從而在發展及集中供地中受益;另一方面，債務狀況較差或者杠桿較高的房企，融資量增長受限，同時，部分房企的新增融資成本或將上升，短期這些房企應以降杠桿為主要目標。

在此背景下，未來房企應積極拓展更加多元化的融資渠道，優化債務結構，降低融資成本。上半年落地的公募REITs，以及支持住房租賃發展的政策推進，或將成為房企融資突破的新方向。同時，企業運營方面應持續優化組織架構，持續提高運營能力，加快銷售端現金回流。此外，未來破局之道仍以產品為王，房企應持續打磨自身產品力，提高自身盈利能力。 克而瑞地產研究