【編者的話】“三條紅線”出臺(tái)不到一年，卻給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了巨大的影響與改變，靠負(fù)債驅(qū)動(dòng)發(fā)展的時(shí)代成為過(guò)去。自“三條紅線”出臺(tái)至今，哪些房企在債務(wù)結(jié)構(gòu)方面調(diào)整較為迅速?房企的融資成本及債務(wù)久期方面又有多少改善?克而瑞地產(chǎn)研究員房玲、易天宇認(rèn)為，未來(lái)如何調(diào)整優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，也成為了當(dāng)前環(huán)境下的一大重點(diǎn)。

短期有息負(fù)債首次下跌，長(zhǎng)短期債務(wù)比上升至2.15

99家典型上市房企總有息負(fù)債規(guī)模增速近幾年呈現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢(shì)，“三條紅線”出臺(tái)后更是斷崖式下跌。2020年末，99家房企的總有息負(fù)債規(guī)模為77919億元，相比2019年僅增長(zhǎng)5%，相比2020年上半年末，更是下降1%。其中，有28家房企的總有息負(fù)債同比下降，有32家同比增速不高于15%，兩者占比達(dá)約61%(2019年該比例為54%)。可見(jiàn)，越來(lái)越多的房企都將控制負(fù)債規(guī)模作為了當(dāng)前的主要目標(biāo)。

與此同時(shí)，不少房企通過(guò)借新還舊等方式，積極調(diào)整企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)。截至2020年末，99家房企的長(zhǎng)短期債務(wù)比達(dá)2.15，較2019年的1.93及2020年中的1.87，均有明顯改善;其中短期有息負(fù)債24722億元，相比2019年下降了2%，為歷年來(lái)首次出現(xiàn)下滑;長(zhǎng)期有息負(fù)債較2019年上升了9%至53197億元。

房企通過(guò)借新還舊調(diào)節(jié)自身債務(wù)結(jié)構(gòu)，一方面，短期內(nèi)能有利于達(dá)標(biāo)現(xiàn)金短債比等紅線指標(biāo)，滿足政策監(jiān)管要求。另一方面，更多地利用長(zhǎng)期資金，也能使企業(yè)的未來(lái)決策更加從容。

過(guò)半企業(yè)2020年債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，部分企業(yè)表現(xiàn)突出 

從具體房企來(lái)看，2020年，在99家重點(diǎn)房企中，有52家房企的長(zhǎng)短期債務(wù)比出現(xiàn)不同程度的改善，其中融創(chuàng)、佳兆業(yè)、榮盛等房企不僅控制了總有息負(fù)債規(guī)模的增長(zhǎng)，債務(wù)結(jié)構(gòu)也優(yōu)化顯著。以佳兆業(yè)為例，2020年底，佳兆業(yè)總有息負(fù)債為1214.71億元，同比增長(zhǎng)4%;其中短期有息負(fù)債為230.69億元，同比減少28%;長(zhǎng)期有息負(fù)債為984.02億元，同比增長(zhǎng)15%;長(zhǎng)短期債務(wù)比從2019年的2.67大幅提升至4.27。這主要由于期內(nèi)佳兆業(yè)累計(jì)發(fā)行34億美元的境外優(yōu)先票據(jù)，且發(fā)行期限普遍較長(zhǎng)，其中5年期占比44.1%，3年期占比23.5%(含3+N年的永續(xù)債)，從而使債務(wù)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。

2021年贖回潮持續(xù)，部分房企加緊降負(fù)債或調(diào)結(jié)構(gòu)

進(jìn)入2021年上半年，部分房企繼續(xù)加大債券贖回和借新還舊力度。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國(guó)恒大、碧桂園、奧園、富力及正榮等都贖回了較大規(guī)模的債券，其中恒大2021年1月以183.52億港元自有資金提前償還了2023年到期的161億港元可轉(zhuǎn)債。在6月3日的戰(zhàn)略合作伙伴交流會(huì)上，恒大更是表示在2021年6月30日前，企業(yè)有息負(fù)債有望降至6000億元以下。

中國(guó)奧園也于上半年悉數(shù)贖回了三筆公募境外優(yōu)先票據(jù)，贖回規(guī)模超70億元人民幣。與此同時(shí)，奧園也發(fā)行了多筆長(zhǎng)期債券，如2021年2月，發(fā)行6年期3.5億美元5.88%利率的優(yōu)先票據(jù)，為奧園美元債發(fā)行的最長(zhǎng)年期，優(yōu)化了企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)。此外，正榮上半年以來(lái)也積極通過(guò)以長(zhǎng)債置換短債的方式，不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。2021年上半年正榮共贖回了三筆優(yōu)先票據(jù)，先是3月提前贖回2022年到期利率9.15%的3.1億美元優(yōu)先票據(jù)，此后5月又贖回2023年到期利率8.65%的4.2億美元優(yōu)先票據(jù)，及2021年到期利率7.4%的10億美元優(yōu)先票據(jù)。

從2021年正榮新發(fā)債的情況來(lái)看，近期發(fā)行的四筆優(yōu)先票據(jù)利率在5.98%-7.10%之間，均遠(yuǎn)低于贖回債券利率。2020年正榮的融資加權(quán)利率為6.5%，較2019年已減少1pct，預(yù)計(jì)在新債換舊債的舉措下，成本有望將繼續(xù)下降。此外從發(fā)行期限來(lái)看，新發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)中有兩筆為5年期，金額占比56%，預(yù)計(jì)未來(lái)企業(yè)的長(zhǎng)短期債務(wù)比也將得到進(jìn)一步優(yōu)化。

整體來(lái)看，由于獲取長(zhǎng)期負(fù)債相比短債難度更大。一般要對(duì)借款企業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的信用評(píng)估，甚至資產(chǎn)抵押。在當(dāng)前融資收緊的背景下，并非所有的房企都能夠輕松獲取到成本較低、期限較長(zhǎng)的長(zhǎng)期負(fù)債。能夠做到以新?lián)Q舊的房企仍然僅占少數(shù)。對(duì)于那些債務(wù)結(jié)構(gòu)不理想的房企而言，建議還是從運(yùn)營(yíng)效率、提升產(chǎn)品力著手，不斷控制負(fù)債與成本，精細(xì)化運(yùn)作，從而打通業(yè)務(wù)與資本的正向循環(huán)，掌握更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

克而瑞地產(chǎn)研究