【編者的話】“三條紅線”出臺不到一年，卻給房地產行業帶來了巨大的影響與改變，靠負債驅動發展的時代成為過去。自“三條紅線”出臺至今，哪些房企在債務結構方面調整較為迅速?房企的融資成本及債務久期方面又有多少改善?克而瑞地產研究員房玲、易天宇認為，未來如何調整優化債務結構，也成為了當前環境下的一大重點。

短期有息負債首次下跌，長短期債務比上升至2.15

99家典型上市房企總有息負債規模增速近幾年呈現持續下降的趨勢，“三條紅線”出臺后更是斷崖式下跌。2020年末，99家房企的總有息負債規模為77919億元，相比2019年僅增長5%，相比2020年上半年末，更是下降1%。其中，有28家房企的總有息負債同比下降，有32家同比增速不高于15%，兩者占比達約61%(2019年該比例為54%)?？梢?，越來越多的房企都將控制負債規模作為了當前的主要目標。

與此同時，不少房企通過借新還舊等方式，積極調整企業債務結構。截至2020年末，99家房企的長短期債務比達2.15，較2019年的1.93及2020年中的1.87，均有明顯改善;其中短期有息負債24722億元，相比2019年下降了2%，為歷年來首次出現下滑;長期有息負債較2019年上升了9%至53197億元。

房企通過借新還舊調節自身債務結構，一方面，短期內能有利于達標現金短債比等紅線指標，滿足政策監管要求。另一方面，更多地利用長期資金，也能使企業的未來決策更加從容。

過半企業2020年債務結構優化，部分企業表現突出 

從具體房企來看，2020年，在99家重點房企中，有52家房企的長短期債務比出現不同程度的改善，其中融創、佳兆業、榮盛等房企不僅控制了總有息負債規模的增長，債務結構也優化顯著。以佳兆業為例，2020年底，佳兆業總有息負債為1214.71億元，同比增長4%;其中短期有息負債為230.69億元，同比減少28%;長期有息負債為984.02億元，同比增長15%;長短期債務比從2019年的2.67大幅提升至4.27。這主要由于期內佳兆業累計發行34億美元的境外優先票據，且發行期限普遍較長，其中5年期占比44.1%，3年期占比23.5%(含3+N年的永續債)，從而使債務結構得到優化。

2021年贖回潮持續，部分房企加緊降負債或調結構

進入2021年上半年，部分房企繼續加大債券贖回和借新還舊力度。據不完全統計，中國恒大、碧桂園、奧園、富力及正榮等都贖回了較大規模的債券，其中恒大2021年1月以183.52億港元自有資金提前償還了2023年到期的161億港元可轉債。在6月3日的戰略合作伙伴交流會上，恒大更是表示在2021年6月30日前，企業有息負債有望降至6000億元以下。

中國奧園也于上半年悉數贖回了三筆公募境外優先票據，贖回規模超70億元人民幣。與此同時，奧園也發行了多筆長期債券，如2021年2月，發行6年期3.5億美元5.88%利率的優先票據，為奧園美元債發行的最長年期，優化了企業的債務結構。此外，正榮上半年以來也積極通過以長債置換短債的方式，不斷優化債務結構。2021年上半年正榮共贖回了三筆優先票據，先是3月提前贖回2022年到期利率9.15%的3.1億美元優先票據，此后5月又贖回2023年到期利率8.65%的4.2億美元優先票據，及2021年到期利率7.4%的10億美元優先票據。

從2021年正榮新發債的情況來看，近期發行的四筆優先票據利率在5.98%-7.10%之間，均遠低于贖回債券利率。2020年正榮的融資加權利率為6.5%，較2019年已減少1pct，預計在新債換舊債的舉措下，成本有望將繼續下降。此外從發行期限來看，新發行的優先票據中有兩筆為5年期，金額占比56%，預計未來企業的長短期債務比也將得到進一步優化。

整體來看，由于獲取長期負債相比短債難度更大。一般要對借款企業進行詳細的信用評估，甚至資產抵押。在當前融資收緊的背景下，并非所有的房企都能夠輕松獲取到成本較低、期限較長的長期負債。能夠做到以新換舊的房企仍然僅占少數。對于那些債務結構不理想的房企而言，建議還是從運營效率、提升產品力著手，不斷控制負債與成本，精細化運作，從而打通業務與資本的正向循環，掌握更大的競爭優勢。

克而瑞地產研究