2021年3月底，佛山和北京同時出臺調控政策，房貸利率被收緊。此后兩月，30余省份、城市出臺調控政策，多個熱點城市收緊公積金提取政策、上調房貸利率。幸福里研究院通過對全國重點城市商品住宅成交面積變化情況、全國重點城市商品住宅去化周期等市場數據進行分析，挖掘調控加碼背后的原因，判斷政策后續走勢。

一、成交面積環比、同比上漲，是引發多個城市集體出臺貸款調控政策的關鍵因素

據幸福里研究院監測，2021年4月共計有30余個省份、城市出臺各類政策70余項，其中廣州、深圳、南京等14個城市出臺貸款調整相關政策，其中以公積金調整政策為主：如貴陽收緊首套貸款額度，提高二套公積金貸款限制;南通收緊二套購房公積金的貸款額度。但大部分城市的公積金政策調整幅度并不大，以嚴查違規提取為主，因此可以推斷，這一輪的政策調整是以試探市場為主。

幸福里研究院將出臺調控政策和購房貸款政策的城市市場數據進行對比分析。分析發現，過去半年，全國重點城市、4月份出臺政策城市、4月份出臺貸款相關政策城市，月度成交量環比變化呈現出不同趨勢。

2021年3月，各類別城市商品住宅成交面積環比漲幅差距顯著增大，全國重點城市商品住宅成交面積環比上漲超60%，出臺政策的城市環比上漲近80%;出臺貸款相關政策的城市環比上漲近100%，遠超全國平均水平。

由于2020年受疫情影響，各城市成交數據不足以反映市場真實需求，因此用2021年3月、4月與2019年3月、4月新建商品住宅成交面積數據進行對比分析。

從出臺貸款相關政策的城市成交情況來看，2021年3月、4月成交面積與2019同比也有著大幅上漲，2021年3月南京同比2019年成交面積翻倍，北京上漲近100%，深圳、貴陽、蘭州同比2019年超50%。4月份同比有所回落，但漲幅仍然較大，蘭州、北京、南京、合肥同比2019年超50%。

從成交面積的環比、同比情況來看，成交量短期內快速上漲是導致多個城市集中出臺調控的原因之一。且由于全國大部分熱點城市均已經出臺相關新房限價政策， 因此控制市場最有效的辦法便是控制貸款，這也是4月份全國十幾個城市同時出臺貸款相關政策的原因。值得注意的是，同步出臺政策的沈陽、長春、鄭州同比呈現下跌狀態，預計這些城市為部分區域的市場熱度上漲，因此引發調控政策的出臺。

二、部分城市去化周期大幅下跌、房價上漲動力足，是調控加碼的另一個重要因素

2021年4月，熱點城市受政策影響市場恢復穩定，市場調控初見成效。但由于部分城市經過上一輪熱度，去化周期下降較快，加之北京、廣州、杭州等城市由于采取集中供地制度，使得過去幾個月這些城市供地量下降，進一步加速了城市去化周期的下降。

從幸福里研究院監測商品住宅去化周期數據來看，過去半年(2020年11月-2021年4月)除鄭州之外的其他重點城市的去化周期均呈現出下降趨勢，新房市場價格上漲動力較大。

受此影響，5月份依然有多個城市繼續調控。據幸福里研究院監測，5月份共計有20個省份、城市出臺調控政策共計34次，雖然政策調控次數環比4月份降低，但值得注意的是，5月份政策力度加大，開始從規整公積金提取到貸款利率上浮，深圳、廣州、杭州、寧波等多個城市的多家銀行明確提出要上調房貸利率。

而廣州、深圳過去半年(2020年11月-2021年4月)商品房去化周期分別下降30%和28.3%。在出臺貸款收緊政策的城市中僅次于合肥。目前南京、武漢等去化周期下降較快的城市僅收緊公積金貸款政策，在房貸利率上并沒有太大動作，預計這些城市的政策后續還將繼續調整，用政策來抑制旺盛的市場需求，緩解房價上漲趨勢。

三、部分城市市場熱度顯露，后續調控概率增加，以三四線城市為主

據幸福里研究院監測重點城市去化周期數據，截止到2021年4月，去化周期排名前十的城市中大部分城市已經及時出臺調控政策來控制市場熱度，比如寧波、合肥、上海等。但仍然有部分城市去化周期短、市場熱度上漲，尚未明確出臺政策，比如重慶、蕪湖、嘉興、徐州等。除重慶外，其他尚未出臺調控政策且去化周期低的城市中，絕大多數為長三角城市群的三四線城市。

而從過去半年(2020年11月-2021年4月)去化周期情況變化來看，部分城市去化周期下降很快，嘉興、蕪湖、海口去化周期甚至出現腰斬現象。嘉興去化周期更是從2020年底的15個月，下降到2021年4月份的5個多月，去化周期降低幅度最大。

從半年去化周期降低排名前十的城市中可以看到，熱點城市占比一多半，但也有嘉興、蕪湖、漳州等三線城市上榜，同時可以看到，上榜的熱門城市中，除重慶、珠海之外，其他城市均已經出臺相關調控政策穩定市場，預計重慶、珠海將很快跟進調控。而去化周期低于6個月的蕪湖、徐州等三四線城市，預計也將很快出臺調控政策來應對這一波突然的市場熱度。

截止2021年5月底，已經有重慶、北京、杭州等城市結束首批集中土地招拍掛，部分城市土拍市場熱度較高。雖然有著大量的土地供應，但從土地成交到新房供應上市仍然需要至少6個月的時間，因此在最近半年，部分城市仍然面臨較為嚴峻的供不應求局面，去化周期持續降低，房價上漲動力充足，調控壓力增加，后續政策加碼的概率依然較大。

位于各大城市群的三四線城市也將受到熱點城市外溢需求影響，市場穩定面臨考驗，后續出臺調控政策概率增加。