日前，《2021中國房地產(chǎn)開發(fā)上市公司TOP10研究報告》在京出爐。這份報告是由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中指研究院等共同研究的結(jié)果。報告顯示：2020年，在新冠疫情和房地產(chǎn)調(diào)控不放松的背景下，全國商品房銷售額17.4萬億元，同比增長8.7%。房地產(chǎn)上市公司把握市場復(fù)蘇輪動機(jī)遇，收入規(guī)模再創(chuàng)新高，但“增收不增利”現(xiàn)象加劇，且企業(yè)間盈利能力等方面的表現(xiàn)持續(xù)分化。2021年以來，隨著新冠疫情影響逐漸削弱，宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)，房地產(chǎn)市場調(diào)控朝著精準(zhǔn)化、全面化方向發(fā)展，行業(yè)資金面持續(xù)收緊，房地產(chǎn)上市公司將進(jìn)入全面競爭時代，未來擁有良好基本面、第二業(yè)績增長曲線的房地產(chǎn)上市公司將釋放更高的企業(yè)價值。

經(jīng)營規(guī)模：

行業(yè)增速創(chuàng)新低 陣營間表現(xiàn)分化

報告顯示，2020年，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)規(guī)模增速持續(xù)放緩。其中，滬深上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為1400.0億元，同比增長率為13.7%，增速較上年回落4.2個百分點;大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值同比增長13.8%至2333.0億元，同比增速較上年回落7.0個百分點。滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)增速創(chuàng)近幾年新低。

分陣營來看，不同規(guī)模企業(yè)總資產(chǎn)增速分化明顯。總資產(chǎn)3000億元以上大型企業(yè)近年來逐漸追求高質(zhì)量及更穩(wěn)健的發(fā)展，總資產(chǎn)同比增速均值為15.1%，較上年增速收窄8.3個百分點。總資產(chǎn)1000-3000億元規(guī)模的企業(yè)普遍處在規(guī)模高速增長期，增速下降4.9個百分點至17.9%，為四個陣營中最高。總資產(chǎn)300-1000億元增速均值為14.2%，陣營分化最為顯著。300億元以下房企普遍面臨更加嚴(yán)峻的生存環(huán)境，增速均值為6.4%，連續(xù)兩年維持低速增長。總體來看，部分大中型企業(yè)為沖擊規(guī)模總資產(chǎn)快速增長但需防范流動性風(fēng)險，小型企業(yè)或?qū)⒚媾R可持續(xù)發(fā)展難關(guān)。

盈利能力：

高地價和結(jié)轉(zhuǎn)滯后 盈利水平明顯下行

報告顯示，2020年，由于營業(yè)成本上漲，上市房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤均值增速不及營業(yè)收入均值增速，增收少增利現(xiàn)象持續(xù)。其中，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值分別為312.1億元、507.4億元，同比增長13.1%和14.8%;凈利潤均值分別為33.4億元、63.1億元，同比分別下降3.0%、增長3.5%。受疫情影響，2020年房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)滯后，持有物業(yè)表現(xiàn)不佳，前期高地價項目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，導(dǎo)致項目盈利水平下行。

2020年，受到新冠疫情、房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)、各類成本居高不下等因素影響，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤率均值分別為11.5%、12.3%，較上年下降2.4個百分點和2.9個百分點，其中大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤率高于滬深0.8個百分點。

財務(wù)穩(wěn)健性：

三道紅線調(diào)控初顯成效 企業(yè)改善現(xiàn)金流

報告顯示，2020年，在“三道紅線”影響下，房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債水平有所下降。滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率均值分別同比下降0.4個、0.2個百分點至68.8%、76.2%。2020年全年銷售額再創(chuàng)新高，房地產(chǎn)上市公司積極營銷、搶抓回款，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為63.5%、70.6%，較上年下降0.1、0.7個百分點。房地產(chǎn)上市公司積極降杠桿，凈負(fù)債率出現(xiàn)較為明顯的下降。滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈負(fù)債率分別為75.6%、81.9%，較上年下降9.1個、26.8個百分點。2020年，房地產(chǎn)上市公司短期償債能力有效增強(qiáng)。滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金短債比較上年分別上升0.08、0.32至1.37、1.54;速動比率均值分別為0.56、0.49。

股東回報：

企業(yè)間顯著分化 龍頭逆市提升

報告顯示，2020年，受新冠疫情和房地產(chǎn)調(diào)控影響，房地產(chǎn)上市公司盈利能力略有下滑，股東收益水平回落，但不同規(guī)模企業(yè)間分化顯著。滬深上市房地產(chǎn)公司每股收益均值為0.57元，較上年下降13.4%;大陸在港上市房地產(chǎn)公司均值則為0.95元，同比下降6.9%。不同規(guī)模公司的每股收益水平分化顯著，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司約有57.0%、50.6%的企業(yè)每股收益出現(xiàn)下滑。

市值管理：

行業(yè)整體估值下滑 價值經(jīng)營促進(jìn)企業(yè)市值增長

報告顯示，2020年，隨著新冠疫情暴發(fā)，國家宏觀經(jīng)濟(jì)面臨較大下行壓力，中央堅持“房住不炒”以及不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，房地產(chǎn)金融政策持續(xù)從嚴(yán)，“三道紅線”、“兩道紅線”陸續(xù)出臺，投資者對房地產(chǎn)板塊風(fēng)險預(yù)期增加，房地產(chǎn)上市公司市值呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。滬深上市房地產(chǎn)公司市值均值為184.6億元，同比下降12.2%;大陸在港上市房地產(chǎn)公司市值均值為237.0億元，同比下降31.2%。上市房企完善公司的市值管理方式，通過分拆上市、并購重組、股票回購、股權(quán)激勵等方式獲取資本市場關(guān)注，幫助企業(yè)實現(xiàn)市值增長。

投資價值：

板塊走勢韌性變?nèi)?nbsp;關(guān)注聚焦都市圈的企業(yè)

報告顯示，2020年，房地產(chǎn)板塊整體下行，滬深及港股房地產(chǎn)上市公司表現(xiàn)整體不如大盤。受疫情影響，資本市場整體陷入震蕩。隨著疫情逐步得到管控，中央實行穩(wěn)健的貨幣政策，靈活精準(zhǔn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，A股資本市場開始反彈，而房地產(chǎn)板塊受調(diào)控不斷加碼影響，震蕩下行，申萬地產(chǎn)指數(shù)同比下降10.85%。港股受全球資本市場影響2020年整體表現(xiàn)平庸，恒生指數(shù)同比下降4.60%，港股房地產(chǎn)板塊整體隨大盤波動，表現(xiàn)弱于大盤，恒生地產(chǎn)指數(shù)同比下降20.10%。

隨著資本市場的持續(xù)震蕩，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管加強(qiáng)，資本市場對房地產(chǎn)行業(yè)股票的價值評估以及選擇更加嚴(yán)謹(jǐn)慎重，重心逐漸轉(zhuǎn)移到企業(yè)本身。報告強(qiáng)調(diào)指出：第一，龍頭企業(yè)將受益于行業(yè)集中度加速提升，成長潛力值得重視。第二，契合城市群發(fā)展邏輯的公司受期待，未來發(fā)展?jié)摿Υ蟆５谌芰?qiáng)、財務(wù)狀況良好的公司受資本市場青睞。第四，企業(yè)培育第二增長曲線，帶動企業(yè)估值增長。隨著國家宏觀調(diào)控力度不斷增大，房地產(chǎn)金融監(jiān)管不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，企業(yè)競爭愈加激烈，僅憑主營業(yè)務(wù)不能維持企業(yè)的估值增長，近年來積極布局房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，為企業(yè)估值尋找新的增長點是房地產(chǎn)上市公司煥發(fā)“第二春”的關(guān)鍵點。

記者 蘭文