編者的話：自2019年行業(yè)利潤增長拐點(diǎn)得到確認(rèn)，疊加疫情對房企施工及竣工交付節(jié)奏的影響，2020年行業(yè)營收及利潤增速進(jìn)一步放緩。同時(shí)，隨著高地價(jià)項(xiàng)目和資本化利息步入結(jié)算期，推高營業(yè)成本、行業(yè)整體的利潤空間受到擠壓，利潤率水平延續(xù)下行趨勢且降幅明顯擴(kuò)大。總體而言，在土地成本上升和政策調(diào)控持續(xù)的背景下，行業(yè)利潤空間和企業(yè)盈利指標(biāo)的下行壓力或?qū)㈤L期存在。

營收及利潤規(guī)模增長受到擠壓，2020年增速進(jìn)一步放緩

2018年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)在“房住不炒”政策主基調(diào)下，整體規(guī)模增速明顯放緩。隨著銷售增速的放緩，近年規(guī)模房企的結(jié)算規(guī)模受到影響。同時(shí)，疊加部分房企前期高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，利潤空間受到擠壓，行業(yè)利潤增速拐點(diǎn)已在2019年得到確認(rèn)。

2020年，疫情給企業(yè)開工復(fù)工、交樓結(jié)算的節(jié)奏以及運(yùn)營管理都帶來嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，營收和利潤壓力倍增。從截至目前已披露年報(bào)的66家行業(yè)典型上市房企的營收和利潤規(guī)模來看，2020年整體的營業(yè)收入為45429億元，營收增速的中位值為18.4%，較2019年的28.7%下降10.3個(gè)百分點(diǎn)。整體營業(yè)成本33706億元，增速放緩幅度明顯小于營收。

在營業(yè)收入和營業(yè)成本增速不匹配的擠壓下，行業(yè)毛利潤規(guī)模增速表現(xiàn)出更為明顯的下降趨勢。2020年，66家行業(yè)典型上市房企實(shí)現(xiàn)毛利潤總規(guī)模11722億元、歸母公司凈利潤4297億元，毛利潤增速和歸母公司凈利潤增速的中位值分別為3.1%和5.6%，較2019年的23.6%和19.4%進(jìn)一步明顯下滑。

盈利指標(biāo)持續(xù)下行，逾7成典型房企毛利率、凈利率雙降

從利潤率指標(biāo)來看，近年來行業(yè)整體盈利能力面臨下行壓力。2020年，66家行業(yè)典型上市房企整體的毛利率、凈利率以及歸母凈利率水平均延續(xù)下滑趨勢，且降幅較2019年進(jìn)一步擴(kuò)大。其中，毛利率指標(biāo)降幅最大，2020年毛利率中位值同比降低4.8個(gè)百分點(diǎn)至24.3%。凈利率和歸母公司凈利率的中位值也分別降低2.6和1.9個(gè)百分點(diǎn)至10%和8.2%。與歷年相比，凈利率指標(biāo)已降至2016年的水平，歸母凈利率則是2015年以來的最低水平。

在當(dāng)前的行業(yè)競爭格局下，房企面臨融資端資金收緊、投資端拿地成本提升以及銷售端熱點(diǎn)城市限價(jià)等多重挑戰(zhàn)，利潤空間和盈利水平持續(xù)受到擠壓。具體來看，2020年在66家行業(yè)典型上市房企中，絕大部分企業(yè)的利潤率水平呈不同程度的下行。其中，毛利率、歸母公司凈利率下行的房企分別達(dá)到62家和51家，毛利率和歸母公司凈利率雙降的房企達(dá)到47家，占比逾7成。

高地價(jià)項(xiàng)目、資本化利息進(jìn)入結(jié)算，擠壓利潤空間 

總體而言，2020年行業(yè)營收及利潤增速進(jìn)一步放緩、多數(shù)規(guī)模房企利潤率水平顯著下降主要有以下幾大方面原因：其一，近年來土地市場競爭加劇、土地成本上升，2020年不少房企前期獲取的高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，對企業(yè)利潤空間的影響較為顯著。如招商、金茂2020年受部分高成本項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算的影響，毛利率分別降低6個(gè)和9.3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，2020年內(nèi)招商和金茂分別計(jì)提減值31億元和43.7億元，凈利率和歸母公司凈利率也均有不同程度的下降。其二，2018年以來房企的利息資本化處理，對營收及利潤率的滯后性影響開始顯現(xiàn)。在近年融資監(jiān)管加強(qiáng)、融資渠道收緊的行業(yè)背景下，面對不斷提升的融資成本，多數(shù)房企調(diào)高利息資本化率，以優(yōu)化當(dāng)期利潤指標(biāo)。但2020年以來隨著這部分項(xiàng)目進(jìn)入竣工結(jié)算，融資利息計(jì)入營業(yè)成本后導(dǎo)致項(xiàng)目的利潤率水平下行。其三，目前“房住不炒”調(diào)控基調(diào)企穩(wěn)，一二線熱點(diǎn)城市限價(jià)政策直接抑制市場價(jià)格上揚(yáng)，且短期內(nèi)政策難有放松。對于重點(diǎn)布局一二線城市或是前兩年在熱點(diǎn)城市高價(jià)拿地的部分房企而言，地塊的獲利比會明顯低于企業(yè)自身預(yù)期，項(xiàng)目盈利空間受限。其四，2020年特別是上半年在疫情的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)整體的開工復(fù)工、竣工及項(xiàng)目交付結(jié)算的進(jìn)度普遍延緩，影響到多數(shù)企業(yè)全年?duì)I收及利潤規(guī)模的確認(rèn)。 克而瑞地產(chǎn)研究