部分典型房企2021年銷售目標(biāo)較去年業(yè)績漲幅(單位：%)

一季度上市房企紛紛披露2020年業(yè)績，從業(yè)績會上透露的銷售目標(biāo)來看，企業(yè)對房地產(chǎn)市場判斷及投資策略都產(chǎn)生了較為明顯的變化，近三成上市房企2021年的業(yè)績目標(biāo)預(yù)增低于10%。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，房企融資 “三條紅線”之后，金融端供需兩側(cè)均受到政策影響，行業(yè)全面轉(zhuǎn)向去杠桿，加之土地端2月底迎來強(qiáng)監(jiān)控，“集中供地”政策的落地和實(shí)施迫使企業(yè)在不同類型的城市投資策略、投資方式都將重新調(diào)整，供給側(cè)的變革將促使行業(yè)迎來新一輪的洗牌，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。

謹(jǐn)慎投資仍是房地產(chǎn)行業(yè)下半場的主旋律

一季度恰逢上市房企披露2020年業(yè)績，從業(yè)績會上透露的銷售目標(biāo)來看，企業(yè)對房地產(chǎn)市場判斷及投資策略都產(chǎn)生了較為明顯的變化，比如2020年目標(biāo)增速定得較高的金茂、綠城，今年則從20%以上降低至10%左右，追求“有質(zhì)量”的增長。疊加22城集中供地政策影響，對重點(diǎn)布局房企的資金流動性提出了更高的要求，投資需求勢必將下沉至周邊三四線城市，但區(qū)域選擇仍然聚焦長三角和粵港澳大灣區(qū)。對于房企而言，未來提升投資質(zhì)量、拓寬投資渠道將成為突圍的核心競爭力。

近三成房企目標(biāo)增速低于10% 

房地產(chǎn)行業(yè)杠桿紅利消失，房企生存難度加大，企業(yè)銷售目標(biāo)完成情況是一個非常直接的數(shù)據(jù)。2020年，規(guī)模房企的業(yè)績目標(biāo)完成情況不及2018年和2019年同期，并呈現(xiàn)出逐年下滑的趨勢，企業(yè)發(fā)展從追求高增長過渡至以穩(wěn)健、提質(zhì)增效為主。

根據(jù)CRIC梳理，已有30家上市房企在業(yè)績發(fā)布會上披露2021年銷售目標(biāo)，其中，業(yè)績目標(biāo)預(yù)增低于10%的房企占比達(dá)到了三成，整體目標(biāo)增幅有所放緩。具體而言，銷售目標(biāo)增速調(diào)至20%以上的房企只有3家，其中朗詩目標(biāo)增速達(dá)到21%;銷售目標(biāo)增速在15%以上的房企多達(dá)12家，占比近半。實(shí)際上此類房企仍處于業(yè)績規(guī)模擴(kuò)張階段，力爭實(shí)現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)站穩(wěn)腳跟。

TOP10房企相對內(nèi)斂，預(yù)期業(yè)績增速均在10%左右，低于行業(yè)平均水平。例如綠城2021年的銷售目標(biāo)較2020年完成額僅有7%的提升。一方面10強(qiáng)房企已經(jīng)占有較大的市場份額，擁有足夠的規(guī)模優(yōu)勢;另一方面控規(guī)模、強(qiáng)調(diào)提質(zhì)增效是規(guī)模房企當(dāng)前的戰(zhàn)略核心。

房企投資聚焦長三角和粵港澳

綜合近40家上市房企投資態(tài)度來看，2020年超過半數(shù)房企投資保持審慎，拿地銷售比低于行業(yè)平均，部分企業(yè)新增貨值同比下滑較大，其中以規(guī)模房企居多。

反觀處于規(guī)模擴(kuò)張期的房企，他們投資較為積極，這一比例超過三成。如德信、上坤、弘陽、景瑞等，此外部分綠檔房企中海、招商、龍湖等憑借自身財(cái)務(wù)優(yōu)勢，保持較為積極的拿地態(tài)勢。

投資策略上，隨著杠桿紅利的消退，房企投資更加聚焦。以城市群為主，尤其是長三角和珠三角的粵港澳大灣區(qū)，最受房企關(guān)注。從部分上市企業(yè)公布的2020年新增土儲的分布情況來看，四大區(qū)域的受關(guān)注程度從高到低為：長三角>珠三角=中西部>環(huán)渤海。與整體平均熱度都較高的長三角不同的是，上市房企對珠三角區(qū)域的關(guān)注主要集中于大灣區(qū)城市群，珠三角城市群內(nèi)部的地市熱度也有較為明顯的分化差異。

房企弱化投資預(yù)算，強(qiáng)化動態(tài)調(diào)整

由于外部政策因素導(dǎo)致投資需要不斷進(jìn)行動態(tài)調(diào)整以匹配發(fā)展需要，多數(shù)房企并未提及2021年投資態(tài)度及預(yù)算，而已公布投資意向的房企投資態(tài)度則表現(xiàn)分化。

多數(shù)房企明確2021年仍將延續(xù)去年以來積極的投拓態(tài)勢，典型如寶龍、綠城、佳兆業(yè)等。以綠城為例，2021年一季度新增貨值位列新增貨值排行榜第四，高于其銷售排名，拿地銷售比為0.69，高于行業(yè)平均。2021年綠城表示還將加大收并購和拿地力度，爭取多拿優(yōu)質(zhì)地塊，但是面對風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目，綠城的投資態(tài)度還是較為謹(jǐn)慎。

而融創(chuàng)、雅居樂、時代中國等房企則表示2021年將保持審慎的投資態(tài)度，但側(cè)重不同的角度。融創(chuàng)更加強(qiáng)調(diào)在資本結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化的情況下謹(jǐn)慎拿地，通過公開市場拿地、合作、收并購等不同渠道投資布局均衡;時代中國則強(qiáng)調(diào)采取多元化的土地獲取方式，通過拓寬渠道保證充足的土地儲備;雅居樂和德信則更加強(qiáng)調(diào)投資區(qū)域的選擇，在投資聚焦的大環(huán)境下，均選擇了持續(xù)深耕的布局。 蘭文