2月末“兩集中”供地政策落地，市場情緒認為利好房地產(chǎn)市場長遠穩(wěn)定的發(fā)展，地產(chǎn)股尤其頭部企業(yè)迎來一波漲勢行情，其中新城、時代中國、華潤置地、萬科領漲，呈跌勢企業(yè)僅一家。一直以來，房地產(chǎn)市場規(guī)模與市值表現(xiàn)背離，且房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響較為明顯，估值常年保持低位，2021年2月克而瑞內(nèi)房股領先指數(shù)估值平穩(wěn)，大盤走勢上行，估值待進一步修復。

2月末地產(chǎn)板塊交易活躍度反彈，指數(shù)表現(xiàn)回升

2月，港股地產(chǎn)板塊恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)的成交額占恒生綜合行業(yè)總成交額之比月均值較上月持平，月末占比呈反彈趨勢。2月周均值6.1%，低于2018年至今的歷史均值12.0%，較上月持平。

克而瑞內(nèi)房股領先指數(shù)2月走勢上行，整體仍不及大盤，周成交額占樣本比下降。自2021年1月1日至2月末，克而瑞內(nèi)房股領先指數(shù)跌幅16.3%，同期恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅18.4%。恒生指數(shù)漲幅1.9%，房地產(chǎn)(申萬)板塊跌幅8.6%。單從2月份表現(xiàn)來看，恒生指數(shù)上漲0.3%，克而瑞內(nèi)房股領先指數(shù)上漲10.6%，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)上漲7.9%，房地產(chǎn)(申萬)板塊上漲9.7%。

2月，克而瑞內(nèi)房股領先指數(shù)成交額占香港地產(chǎn)股大樣本的成交額比值總體較上月有所回落。2月，該指數(shù)成交額占比周均值81.7%，低于歷史均值83.2%，低于上月周均值87.3%。

受政策及大市影響，整體估值平穩(wěn) 

2021年2月，克而瑞內(nèi)房股領先指數(shù)估值平穩(wěn)，大盤走勢上行，指數(shù)相對恒指PE繼續(xù)走低。2021年2月，相對恒指成分股的PE周均值為-60.4%，低于上月相對PE周均值-60.0%，低于2020年全年相對PE周均值-40.2%。

2021年2月，克而瑞內(nèi)房股領先指數(shù)成分股整體PE周均值為7.14，高于上月周均值6.97，低于2020年全年周均值7.30。恒指成分股2021年2月整體PE周均值為18.07，高于上月周均值17.43，高于2020年全年的周均值12.49。

2021年2月，克而瑞內(nèi)房股領先指數(shù)成分股相對香港地產(chǎn)股大樣本整體PE進一步回升。2月該相對PE周均值為-1.8%，高于上周均值-4.7%，低于2020年周均值-1.5%。香港地產(chǎn)股大樣本2月整體PE周均值為7.27，低于上月周均值7.32，低于2020年至今周均值7.42。

17家上市房企市值低于2020年末

TOP200房企中，A+H股上市房企數(shù)量共有88家，我們對88家上市房企市值統(tǒng)計，以最新匯率計算，截至2月28日，88家A+H股上市房企市值總額約為3.8萬億元，較2020年12月31日收盤，市值總額增加2161億元。整體市值有所回升。

從市值變化凈值來看，2020年末，88家A+H股上市房企中，有64家房企市值低于2019年末，占比超過七成。進入2021年，受“兩集中”等政策影響，上市房企估值有所回升，2月末，88家A+H股上市房企市值低于2020年末的僅17家，但仍有34家較2019年末市值有所下降。從個股來看，2021年年初兩個月市值下降最大的為碧桂園，較2020年末減少235.8億元。

從2021年初2個月股價漲跌幅來看，88家上市房企平均漲幅為3.5%，其中最大漲幅為銀城國際，前2個月上漲了37%，最大跌幅則為明發(fā)集團，前2個月跌幅達61.3%。

整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)市值與銷售規(guī)模背離。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年百強房企全口徑銷售金額達到13萬億元，同比增12.4%，而TOP200有88家上市房企，2020年末市值總額僅為約3.8萬億元，較2019年末縮水近7000億元。

2020年受到疫情沖擊，整體港股地產(chǎn)板塊活躍度較低，克而瑞內(nèi)房股領先指數(shù)走勢全年下行近兩成，指數(shù)估值方面，年初受疫情沖擊有所震蕩，后趨于平穩(wěn)，但相對恒指和香港地產(chǎn)股大樣本整體PE、PB折減持續(xù)走低。

2021年初，房地產(chǎn)行業(yè)從政策端、土地端、銷售端和金融端等各個方面都朝著更加穩(wěn)健的方向發(fā)展，行業(yè)安全性也有所提升，疊加前期的跌幅，以及地產(chǎn)股的高股息，使其成為了較好的防守型投資選擇，因此地產(chǎn)板塊熱度有所回升，指數(shù)走勢反彈，估值逐步修復，2021年指數(shù)表現(xiàn)可期。

香港克而瑞證券有限公司分析師 孫楊