2021年年初，房企便密集發債。據不完全統計，截至1月13日，共有32家房企發行了債券，尤其是海外債迎來新一輪的發債高潮，而在2020年房企融資形成供需雙向更加嚴格的監管后，房企融資環境持續收緊，在此情況下，房企如此密集發債是為何呢?

32家房企密集發債近千億元，房企融資分化持續

新年伊始，房企迎來新一波的發債潮。據不完全統計，截至2021年1月13日，共有32家房企發行債券，包括碧桂園、世茂、旭輝、新城、龍湖、龍光、藍光、建業等多家房企，募集金額合計約735.22億元，融資量較大，同比增長25%。其中境外發債86.52億美元，同比增長24%，境內發債175億元，同比增長27%。

截至1月中旬，發債房企的綜合融資利率為5.36%，較2020年房企全年融資成本下降0.77個百分點。值得注意的是，房企融資分化持續，龍頭房企的融資優勢持續凸顯。一方面，融資成本方面，梯隊越靠前，則利率越低，TOP10房 企 利 率 3.78%最 低 ，TOP100+房企則為11.42%，融資成本較高。另一方面，龍頭房企獲得更長的發債年限和更低的發債利率，如世茂發行了10年期的8.72億美元境外債，利率為3.45%;碧桂園發行兩筆年限都在5年以上的境外債，其中5年期的5億美元境外債利率僅為2.70%，為所有發行債券的最低利率。而排名靠后的中小房企，融資利率最高達到15%，且發債年限小于2年，這些房企基本為排名50后的房企。

2021年債券到期額達歷史最高，融資收緊下未來償債壓力巨大

房企密集發債，一方面由于近期美元貶值，且全球流動性進一步寬松，疊加年初機構額度寬松等多重因素下，房企發債意愿較強;另一方面，則在于房企2021年面臨歷史上最高的到期潮，在借新還舊的壓力下，密集發債。據不完全統計，95家房企2021年到期債券7223.81億元，同比增長22.45%，其中境內到期債券同比增長5.77%至4188.89億元，境外到期債券同比增長56.52%至3034.92億元。同時，截至目前房企的發債情況來看，房企在未來三年內均面臨較大的債券到期潮，2021-2023年房企的到期債券金額均超過5500億元。

房企債券2021年迎來歷史最高到期潮，主要在于房企自2015年后開始密集發行公司債，而公司債的發債年限一般為3-5年，2021年房企迎來新一波的還債期;另一方面，在2016年年底境內債發行受限后，房企發債轉向海外，2017年開啟海外債潮 “元年”，2-5年的發債年限是主力，所以房企近幾年境外債的到期量均較大。

值得注意的是，隨著借新還舊的持續壓力，加上近幾年上市房企的增加，95家房企2018-2020年發債量上了新臺階，發債規模均在7000億元以上，較2015年的發債潮增加了近3000億元的體量，未來的償債高峰將會持續。而由于目前政策供需兩端限制房企融資，面對2021年的償債高峰，雖部分房企提前償還了約460億元的債券，但數額較小，整體來看，房企償債及經營壓力巨大，未來可能誕生更多的債券違約。

總的來說，由于債券到期等多重因素，近期房企迎來新一輪的發債潮，這是近幾年開年的慣例，預計持續到本月底將會有更多的房企進行發債。不過與以往不同的是，2020年下半年以來，政策強調房地產行業去杠桿，并且執行了更為嚴格的監管措施，伴隨著今年甚至未來三年內房企的債券到期潮，房企的償債壓力更大。在此情況下，除了發債之外，房企應加大項目去化，同時持續性加強銷售回款，增加自有現金，后期應更加專注企業自身的經營管理，向經營管理要效益，在整體行業增速放緩的情況下實現有質量的增長。 克而瑞地產研究