[編者的話]2020年房企收并購(gòu)事件有257宗，涉及的交易金額約2338.1億元，同比分別下降22.8%、21.0%。但平均單筆交易金額為9.1億元，較2019年小幅增長(zhǎng)。土地和資金是房企的“糧草”和“錢(qián)袋”，2020年受新冠疫情以及融資收緊的影響，房企收并購(gòu)金額有所減少。近十年來(lái)看，房企收并購(gòu)金額和土地成交均價(jià)呈現(xiàn)出同步波動(dòng)趨勢(shì)，當(dāng)土地市場(chǎng)價(jià)格升高時(shí)，房企選擇收并購(gòu)方式拿地的力度就會(huì)增大。另外，去年8月“三道紅線”融資新規(guī)的出臺(tái)，對(duì)房企的融資造成一定影響，房企在四季度的收并購(gòu)金額持續(xù)下降。中指院的報(bào)告，對(duì)2020年行業(yè)收并購(gòu)規(guī)模、企業(yè)特征及標(biāo)的進(jìn)行梳理，探求收并購(gòu)的走勢(shì)與規(guī)律，并對(duì)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行預(yù)判，從而為企業(yè)提供決策參考。

誰(shuí)是主角?

頭部房企和大型國(guó)企、央企收并購(gòu)力度強(qiáng)勢(shì)

在房企融資監(jiān)管趨嚴(yán)的環(huán)境下，“大而不倒”的慣性正在被打破，收并購(gòu)市場(chǎng)除了傳統(tǒng)的 “大魚(yú)吃小魚(yú)”，“大魚(yú)吃大魚(yú)”的現(xiàn)象也在出現(xiàn)。2020年，共有149家房企參與收并購(gòu)，其中百?gòu)?qiáng)TOP30房企收并購(gòu)金額占比為23.1%，收并購(gòu)宗數(shù)占比20.6%。

頭部房企和大型國(guó)企、央企收并購(gòu)力度強(qiáng)勢(shì)。碧桂園、綠地、招商等頭部房企熱衷收并購(gòu)，其中綠地、招商連續(xù)兩年位列收并購(gòu)金額前15;華發(fā)、越秀、金茂等大型國(guó)企央企受益于融資成本低等優(yōu)勢(shì)，積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，收并購(gòu)金額較高。

2020年，碧桂園等頭部房企繼續(xù)通過(guò)收并購(gòu)鞏固多元化成果。碧桂園2020年有近10宗收并購(gòu)，其標(biāo)的物較為多元化，包括地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)、經(jīng)紀(jì)代理、農(nóng)業(yè)等，拓寬利潤(rùn)來(lái)源的同時(shí)增強(qiáng)業(yè)務(wù)的協(xié)同性。綠地、金茂等通過(guò)收并購(gòu)集團(tuán)體系內(nèi)項(xiàng)目公司，擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。如金茂以68.5億元收購(gòu)武漢化資100%權(quán)益及項(xiàng)目，武漢化資旗下的3宗資產(chǎn)分別位于青島、天津、武漢，這將有助于金茂迅速擴(kuò)大其在三大戰(zhàn)略布局城市的土地儲(chǔ)備，提升市場(chǎng)占有率。

劍指何方?

做大地產(chǎn)主業(yè)，物業(yè)持續(xù)火熱

從房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)標(biāo)的類(lèi)型來(lái)看，2020年房企收并購(gòu)標(biāo)的仍然以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為主，交易宗數(shù)占比高達(dá)60.2%。2020年，房企依然聚焦地產(chǎn)主業(yè)，通過(guò)收并購(gòu)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資產(chǎn)的同時(shí)，快速布局新城市和新區(qū)域，行業(yè)整合力度進(jìn)一步加大。同時(shí)，物業(yè)收并購(gòu)占比21.3%，較2019年提升2.8個(gè)百分點(diǎn)，收并購(gòu)力度持續(xù)加大。其中，藍(lán)光嘉寶自2019年上市以來(lái)通過(guò)收并購(gòu)加速擴(kuò)張，2020年先后收購(gòu)了17家物業(yè)管理企業(yè)，累計(jì)增加在管面積3272萬(wàn)平方米。商業(yè)收并購(gòu)增多，多輪驅(qū)動(dòng)促進(jìn)協(xié)同發(fā)展。其中，商辦市場(chǎng)受疫情沖擊較大，資產(chǎn)再配置進(jìn)一步優(yōu)化，房企在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的收并購(gòu)宗數(shù)同比增長(zhǎng)近10宗。

在金融嚴(yán)監(jiān)管的背景下，2020年百?gòu)?qiáng)TOP30房企選擇謹(jǐn)慎的投資策略，通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)、舊改等多元化方式進(jìn)行土地資源的拓展，圍繞各區(qū)域內(nèi)的核心城市展開(kāi)布局。從其收并購(gòu)城市分布來(lái)看，呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

第一，熱點(diǎn)二線城市受關(guān)注。2020年收并購(gòu)拿地金額前十城市中有6個(gè)二線城市，其他三個(gè)為深圳、廣州與北京一線城市;拿地面積前十城市中有7個(gè)二線城市，其余為三線城市。

第二，中西部土地市場(chǎng)持續(xù)升溫。2020年收并購(gòu)前十城市中，武漢、成都分別位列拿地金額與拿地面積前十城市首位，此外，昆明、成都上榜拿地金額前十城市，昆明、西安、長(zhǎng)沙上榜拿地面積前十城市。

未來(lái)趨勢(shì) 

在疫情持續(xù)、融資收緊的背景下，房企的資金鏈進(jìn)一步承壓，隨著2021年銀行版“兩道紅線”的實(shí)施，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高，我們認(rèn)為2021年房地產(chǎn)的收并購(gòu)將呈現(xiàn)以下3個(gè)主要特征：

收并購(gòu)將更加謹(jǐn)慎，聚焦熱點(diǎn)一二線優(yōu)質(zhì)地塊。“三道紅線”以及“兩道紅線”的出臺(tái)，短期內(nèi)對(duì)觸線房企將造成一定的資金壓力，房企將更加注重資金的安全性，在優(yōu)選項(xiàng)目及資產(chǎn)包的前提下，收并購(gòu)或?qū)⒏又?jǐn)慎，一二線優(yōu)質(zhì)地塊將更受青睞。

國(guó)企、央企內(nèi)部整合加速。2020年6月底，中央全面深化改革委員會(huì)第十四次會(huì)議審議通過(guò)了《國(guó)企改革三年行動(dòng)方案(2020-2022年)》，年底又發(fā)布了“雙百名單”，其中大悅城控股、越秀、華發(fā)等房企在列，2021年初，國(guó)資委明確力爭(zhēng)到年底完成三年總體改革任務(wù)的70%以上，整合力度進(jìn)一步加速。整合之后的國(guó)企、央企將對(duì)行業(yè)格局具有一定沖擊，尤其是國(guó)企央、企的發(fā)展相對(duì)穩(wěn)健，其在融資方面更具優(yōu)勢(shì)，以及集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)多元化，這都對(duì)其發(fā)展更具優(yōu)勢(shì)。

物業(yè)收并購(gòu)持續(xù)擴(kuò)速，商業(yè)并購(gòu)存量改造將加大。2020年底，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在滬深A(yù)股以及香港主板成功上市企業(yè)達(dá)到43家(滬深股4家，香港39家)，目前對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，擴(kuò)規(guī)模仍是王道，未來(lái)行業(yè)收并購(gòu)將進(jìn)一步加速;隨著商業(yè)地產(chǎn)逐步進(jìn)入存量市場(chǎng)，一二線城市的核心商圈的高地價(jià)和稀缺性的特性，以及疫情的持續(xù)將加速房企采用收并購(gòu)的方式進(jìn)行存量改造，提升其在一二線城市的占有率。

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