日前，國家統(tǒng)計局公布了2020年1-12月國民經(jīng)濟運行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。總體來說，1-12月房地產(chǎn)行業(yè)韌性顯現(xiàn)，開發(fā)投資額累計同比增長7%，商品房銷售面積和銷售金額分別累計增長2.6%和8.7%。與之相對的則是,土地購置與房屋新開工面積均低于2019年同期，融資端“三條紅線”對行業(yè)影響顯著,政策長效機制作用正逐漸顯現(xiàn)。

去年行業(yè)銷售金額增速高至8.7% 

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：2020年商品房銷售面積17.6億平方米，同比增長2.6%(預期1.5%)。其中，住宅銷售面積15.5億平方米，同比增長3.2%。商品房銷售額17.4萬億元，同比增長8.7%(預期7.7%)，比上年提高2.2個百分點。其中，住宅銷售額15.5萬億元，同比增長10.8%。

去年12月全國商品房高量銷售表現(xiàn)是支撐全年行業(yè)增速超預期的關(guān)鍵。其中，商品房銷售面積、金額分別為25252萬平方米、24644億元。融資與信貸層面的雙雙收緊使得房企愈發(fā)追趕銷售回款的進度，去年12月商品房銷售面積、金額較11月分別環(huán)比增長44%和42%，同時打破2019年年末高點成為近5年單月銷售規(guī)模最高。

去年12月新開工、拿地同比增6%、21%，二者全年累計同比仍未回正

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：2020年12月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積為23348萬平方米，同、環(huán)比分別增長6.3%和14.6%。受年底新開工翹尾影響，全年房屋新開工面積224433萬平方米，下降1.2%，降幅比前11月份收窄0.8個百分點，仍未回正。

在房企縮短項目周期、加快可售貨值入市的策略，疊加傳統(tǒng)銷售節(jié)點刺激，去年12月全國房屋新開工面積出現(xiàn)環(huán)比翹尾。但值得注意的是，對比來看12月同比增速略低于2019年同期7.4%增速。這一方面是2020上半年房企土地購置面積仍處于歷史低位，待開發(fā)土地的減少制約了新開工面積的增長;另一方面融資收緊脅迫房企對開工繼續(xù)采取保守態(tài)度，在新開工進度上審慎而行。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25536萬平方米，比上年下降1.1%，降幅比前11個月份收窄4.1個百分點，比上年收窄10.3個百分點。值得一提的是，年末土地市場“翹尾”如期而至，去年12月成交土地4945萬平方米，同比增21%，規(guī)模創(chuàng)去年新高。

去年12月投資同比增速跌破10%，開工、拿地雙翹尾助全年投資同比增7%

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：去年12月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為11951萬平方米，環(huán)比降7.61%，同比漲幅收窄至9.4%。全年累計完成開發(fā)投資141443億元，同比增長7.0%，增速比前11個月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資104446億元，增長7.6%。

如上文所說，新開工、土地購置年末的雙雙翹尾使得去年12月開發(fā)投資額累計同比漲幅繼續(xù)擴大，但仍需注意的是受融資端“三條紅線”的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資額單月同比增速已連續(xù)3個月收窄，至去年12月已降至10%以下，后續(xù)增長勁頭略有乏力。

綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟穩(wěn)定器作用，開發(fā)投資額、行業(yè)銷售規(guī)模均超預期且創(chuàng)新高。但中央“三條紅線”下融資收緊，房企對資金管控明顯收緊，全年土地購置與新開工增速均為回正。

商品房銷售來看，2020年全國整體銷售規(guī)模恢復迅速但區(qū)域間分化明顯，部分城市房價同環(huán)比回落與銷售去化仍較困難，凸顯熱市下“冷場陪跑”本質(zhì)。同時年末個人及企業(yè)貸款新政的實施將從銀行口徑對行業(yè)產(chǎn)生壓力，短期將影響部分城市成交表現(xiàn)。

在“三條紅線”下融資管控收緊的壓力下，房企資金運用將更加審慎，房企將更加專注于到位資金的運用，對于土拓投資與建安投資的投入出現(xiàn)明顯放緩。房地產(chǎn)開發(fā)投資額受前兩者影響已出現(xiàn)增長降速，后續(xù)增速將短期面臨乏力。

克而瑞地產(chǎn)研究