日前，國家統計局公布了2020年1-12月國民經濟運行情況以及房地產行業數據。總體來說，1-12月房地產行業韌性顯現，開發投資額累計同比增長7%，商品房銷售面積和銷售金額分別累計增長2.6%和8.7%。與之相對的則是,土地購置與房屋新開工面積均低于2019年同期，融資端“三條紅線”對行業影響顯著,政策長效機制作用正逐漸顯現。

去年行業銷售金額增速高至8.7% 

據國家統計局數據：2020年商品房銷售面積17.6億平方米，同比增長2.6%(預期1.5%)。其中，住宅銷售面積15.5億平方米，同比增長3.2%。商品房銷售額17.4萬億元，同比增長8.7%(預期7.7%)，比上年提高2.2個百分點。其中，住宅銷售額15.5萬億元，同比增長10.8%。

去年12月全國商品房高量銷售表現是支撐全年行業增速超預期的關鍵。其中，商品房銷售面積、金額分別為25252萬平方米、24644億元。融資與信貸層面的雙雙收緊使得房企愈發追趕銷售回款的進度，去年12月商品房銷售面積、金額較11月分別環比增長44%和42%，同時打破2019年年末高點成為近5年單月銷售規模最高。

去年12月新開工、拿地同比增6%、21%，二者全年累計同比仍未回正

據國家統計局數據：2020年12月全國房地產開發企業房屋新開工面積為23348萬平方米，同、環比分別增長6.3%和14.6%。受年底新開工翹尾影響，全年房屋新開工面積224433萬平方米，下降1.2%，降幅比前11月份收窄0.8個百分點，仍未回正。

在房企縮短項目周期、加快可售貨值入市的策略，疊加傳統銷售節點刺激，去年12月全國房屋新開工面積出現環比翹尾。但值得注意的是，對比來看12月同比增速略低于2019年同期7.4%增速。這一方面是2020上半年房企土地購置面積仍處于歷史低位，待開發土地的減少制約了新開工面積的增長;另一方面融資收緊脅迫房企對開工繼續采取保守態度，在新開工進度上審慎而行。

據國家統計局數據：房地產開發企業土地購置面積25536萬平方米，比上年下降1.1%，降幅比前11個月份收窄4.1個百分點，比上年收窄10.3個百分點。值得一提的是，年末土地市場“翹尾”如期而至，去年12月成交土地4945萬平方米，同比增21%，規模創去年新高。

去年12月投資同比增速跌破10%，開工、拿地雙翹尾助全年投資同比增7%

據國家統計局數據：去年12月全國房地產開發投資額為11951萬平方米，環比降7.61%，同比漲幅收窄至9.4%。全年累計完成開發投資141443億元，同比增長7.0%，增速比前11個月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資104446億元，增長7.6%。

如上文所說，新開工、土地購置年末的雙雙翹尾使得去年12月開發投資額累計同比漲幅繼續擴大，但仍需注意的是受融資端“三條紅線”的影響，房地產開發投資額單月同比增速已連續3個月收窄，至去年12月已降至10%以下，后續增長勁頭略有乏力。

綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：房地產業繼續發揮經濟穩定器作用，開發投資額、行業銷售規模均超預期且創新高。但中央“三條紅線”下融資收緊，房企對資金管控明顯收緊，全年土地購置與新開工增速均為回正。

商品房銷售來看，2020年全國整體銷售規模恢復迅速但區域間分化明顯，部分城市房價同環比回落與銷售去化仍較困難，凸顯熱市下“冷場陪跑”本質。同時年末個人及企業貸款新政的實施將從銀行口徑對行業產生壓力，短期將影響部分城市成交表現。

在“三條紅線”下融資管控收緊的壓力下，房企資金運用將更加審慎，房企將更加專注于到位資金的運用，對于土拓投資與建安投資的投入出現明顯放緩。房地產開發投資額受前兩者影響已出現增長降速，后續增速將短期面臨乏力。

克而瑞地產研究