興業(yè)證券&克而瑞研究對2020年12月房地產(chǎn)市場基本面研判認(rèn)為，從供應(yīng)層面來說，12月份的房地產(chǎn)市場供應(yīng)量出現(xiàn)了一個井噴，很多城市的環(huán)比供應(yīng)都出現(xiàn)了100%以上的增長。像上海，因?yàn)?1月份基數(shù)相對比較低，所以12月份環(huán)比大增了400%多，同比2019年增翻了一番，達(dá)到了150萬平方米的供應(yīng)量。廣州達(dá)到了200萬平方米，連續(xù)幾個月市場供應(yīng)都處在一個非常高的位置，相對于2019年同期也有48%的增長。廣州、上海這兩個城市，推動了一線城市在2020年最后一個月供應(yīng)環(huán)比大增95%，同比提升了45%。北京和深圳基本上跟2019年同期相比也有20%和30%的增長。二三線城市里，像成都、杭州、合肥、廈門、東莞、福州、寧波這些熱門城市，在2020年最后一個月供應(yīng)量都有暴發(fā)式的增長，少的百分之五六十，多的100%以上的環(huán)比增幅。所以整個來講，在2020年最后一個月供應(yīng)的確是出現(xiàn)了比較明顯的放量。從單月成交情況來說，在供應(yīng)放量的推動下，成交環(huán)比也有明顯的增加，環(huán)比出現(xiàn)了明顯的翹尾因素，但增幅不及供應(yīng)。

從一線城市來看，成交整體走勢非常不錯。環(huán)比增速最大的還是上海，環(huán)比增長67%，廣州36%，深圳是環(huán)比下跌14%，一定程度上跟深圳目前調(diào)控壓力比較大，簽約備案限制比較多有很大的關(guān)系，市場實(shí)際情況可能并不是如此。所以一線城市最后一個月成交量環(huán)比增長26%，同比增長了72%。12月份北京的成交量也突破了100萬平方米。一線城市，2020年總體市場走勢相對非常不錯。

二三線城市分化非常明顯。重慶前幾個月相對來說比較低迷，最后一個月翹尾因素很明顯，環(huán)比增長45%。武漢基本上進(jìn)入下半年之后，整個市場后期乏力狀態(tài)，最后一個月環(huán)比同比都出現(xiàn)了一定的下滑。長沙在供應(yīng)的帶動下，同樣也出現(xiàn)了同環(huán)比的明顯增長。蘇州全年市場都不是特別的景氣，但最后一個月同樣也是出現(xiàn)翹尾因素，環(huán)比大幅增長了60%。西安從數(shù)字上來看，整個市場是下滑的，但主要在于它供應(yīng)相對不足，尤其是城區(qū)和一些核心新區(qū)供應(yīng)相對不足。在年尾，西安供應(yīng)的上升后也帶來了成交的大幅回升，單月成交145萬平方米，環(huán)比增長是44%，同比增長40%。整個一二三線城市，最終在12月份環(huán)比是15%，同比是5%的增長。

興業(yè)證券&克而瑞研究認(rèn)為，從庫存和供求比來看，由于多數(shù)城市在12月份的供應(yīng)量都有很大程度的提升，所以我們看到很多城市出現(xiàn)了比較明顯的供過于求狀態(tài)。典型的像北京、成都、深圳、蘇州供求比都是超過了1.2倍，甚至達(dá)到了兩倍以上。最終多數(shù)城市庫存都出現(xiàn)了同環(huán)比的上升。

從消化周期來看，除了個別城市偏高之外，依然還是處在一個比較低的位置。總的庫存來講，尤其在一二線城市，目前我們還是維持原來的判斷，沒有什么太大的擔(dān)心。北京、青島、成都、大連、長春這些城市，現(xiàn)在庫存相對來說壓力比較大一些。

從全年成交來看，一線城市平均同比增長12%，這里面增長相對比較明顯的是上海和深圳，同比有20%的增長。二線城市同比下滑6%，這里邊下滑比較明顯的是重慶、武漢、西安、南寧、蘇州、長春都有接近20%或者是20%以上的同比跌幅。二線城市里像杭州、寧波、合肥這種城市是增長的。當(dāng)然可能因?yàn)?019年基數(shù)比較低，所以同比增長比較明顯。所以二線城市最終平均是下跌6%。三四線城市，因?yàn)槲覀儽O(jiān)控的三四線城市主要是集中在長三角和大灣區(qū)，包括像唐山、煙臺這種城市，所以整體來看，三四線城市總體的表現(xiàn)還可以，全年同比增長大概在10%左右。

克而瑞地產(chǎn)研究