“要找真房源，還是貝殼全”。既做新房業務也做二手房交易的貝殼，是國內最大的線上線下一體化的房產交易服務平臺，已在港股、美股同時上市。記者注意到，貝殼官網房源首頁展示的“好贊好房”服務標簽，尤其惹眼。大紅色的“好贊好房”標簽好似向用戶傳遞了一個信號：這些房源是真正的高品質好房。

但是實際上，房地產中介市場上各方對貝殼“好贊好房”時有批評之聲，對于“好贊好房”的詬病甚囂塵上。這些帶有貝殼品牌背書的房源到底是不是真正的好房源?有沒有經過專業機構的評估與認證?背后的本質又是什么?

帶著上述疑問，《大眾證券報》記者探訪了南京多家貝殼系房產中介的門店。

同一套房不同的“命”

鏈家是貝殼的自營房產經紀品牌。在南京建鄴區某鏈家門店內，當記者表明想了解附近比較好的二手房源時，負責接待的中介人員張權(化名)熱情地招呼記者坐到其身邊，一邊用鼠標點擊著電腦屏幕上的房源信息，一邊推薦起來。

“哥，你看這套房，雙南戶型、南北通透、滿五唯一……”符合條件的房源多達近200套，但張權輕車熟路，一下就找到了一套標記著“好贊好房”標簽的推薦目標。

張權介紹的這套房源位于南京河西板塊北部，雖然是2000年前后建成的磚混樓房，但前幾年小區出新后整體面貌較好，小區的樓棟布局合理、綠化率高、物業管理規范，同時周邊生活配套完善，并且還具有一定的學區優勢。

記者表示，想再多看幾套房源，讓張權繼續推薦。

“那這套呢?三樓的黃金樓層，價格還能談!”張權很快便找到了第二個推薦目標，而這套房源同樣帶有“好贊好房”標簽。

“怎么都是‘好贊好房’?你們是不是有返傭拿，就多推啊?”面對記者拋出的問題，張權回答，“‘好贊’房源我們確實會多收傭金。”他停頓了下，看了眼記者，接著意味深長地說道：“但真正的原因是‘好贊’房的業主價格有的談。”

在記者明確表達了有沒有 “好贊好房”標簽無所謂，只要是高質量房源都可推薦的需求后，張權又陸續給記者介紹了近10套房源的情況。就在電腦屏幕上符合條件的房源信息即將瀏覽完畢時，一套房源闖入了記者的視線——這套房子雖然沒有打上 “好贊好房”的紅色標簽，但從房源的描述信息和照片上看，和張權此前推薦的一套“好贊好房”的情況頗為相似，樓層甚至更具優勢。

“咋不推薦這套?”對于記者的質疑，張權露出了一副極為勉強的表情：“你要看這套啊?業主不好談哦，不肯降價，我和同事都快放棄他們家的房子了。”

“能不能也給我加進看房清單里。”在記者的一再要求下，張權整理好一份看房列表，并打印出來。在約定好次日看房后，記者抽身離去。離開鏈家門店后，記者隨即走進相隔不遠處的我愛我家門店。

同樣是房產經紀服務商的我愛我家已在南京地區深耕多年，但近年來，無論是成交金額還是門店數均遠被貝殼系甩在身后。不過，其依然是貝殼最有力的競爭對手。

將看房條件悉數告知后，我愛我家負責接待的中介顧穎(化名)經過反復篩選，挑出了兩套較好的房源。巧合的是，剛剛在鏈家中介人員張權口中那套“業主不好聊”且未打上“好贊好房”標簽的房子竟在其中，而另一套恰恰是條件差不多，卻被貝殼標記了“好贊好房”的房源。

“這兩套建議你都一起看下，應該會符合要求。”顧穎極力推薦道。

為什么兩家知名中介機構對于同一套房源的態度大相徑庭。問題究竟出在誰身上?

標簽背后的流量生意：買方可能被誤導?

次日，記者繼續在鏈家中介人員張權的陪同下看房。“降價空間只有兩三萬。”路上，張權不斷強調那套沒有“好贊好房”標簽房源的業主有多難溝通。

看到這套房源時，已經是下午4時左右，雖是三樓，但冬日的暖陽還是很均勻地灑在房間的各個角落，房屋的裝修布置也很溫馨，保養的確不錯，和房源詳情頁展示的照片幾無差距，屬于可以拎包入住的水平。

離開這套房源后，相距不遠便是那套 “好贊好房”的房源，“這套房性價比高，感興趣的話降價空間不錯。”張權依然極力推介那套打著“好贊好房”標簽的房源。

既然如此，便一探究竟。但記者實地探訪這套“好贊好房”房源后，卻發現其與此前那套未打上“好贊好房”標簽的房源并沒有特別明顯的優勢，反倒略有遜色。從感官上來說，樓層雖高了一些，可采光情況并不如前面那套房源，雖然是精裝房，但保養情況并不理想，餐廚區域也有較大的異味，晾曬空間也需要調整優化，家電設施陳舊。

那這套房源為何贏得了貝殼 “好贊好房”的標簽?

“‘好贊好房’是需要滿足一些前置條件的。想要‘好贊’，就要把房源維護完成度提升到一定比例。”從事房產中介工作已有十余年經驗的趙易(化名)向記者透露，申請“好贊”并不難，只要稍微刷點“帶看量”即可，但更重要的是“業主的配合度”。趙易表示：“‘好贊’的評價體系中，真正和房屋質量相關的維度和指標是有的，但是這些都是主觀的，刷分在業內也是普遍現象，‘好贊好房’本質上是一種流量傾斜。”

質量不為先的背后，對于賣家而言，“好贊”是一項收費服務。據張權介紹，如若成交，賣方需要額外承擔成交款1%的傭金。

一位使用過“好贊”服務并成功賣房的業主金辰(化名)向記者出示了其簽署的“好贊”服務合同，并證實了上述說法。1%的傭金赫然出現在貝殼與賣家的服務協議上。

▼金辰提供的“好贊”服務訂單

只不過，對于消費者(買家)而言，當打開貝殼官網、APP、小程序時，首先進入視野的便是“好贊好房”房源。這個紅彤彤明晃晃的標簽較大程度地吸引了買房人在瀏覽貝殼網站時的注意力。然而，貝殼對于“好贊好房”的付費服務本質并沒有具體闡釋。

▼貝殼官網“好贊好房”被置頂呈現

上海海匯律師事務所吳立駿律師表示：“貝殼官方房源標注的‘好贊好房’標簽非常醒目，對買方的引導作用是比較明顯的。買方作為消費者，有可能因這些標簽信息，將相關房源誤認為高品質好房。除非這些房源確實是經過貝殼或其他第三方專業機構進行現場評估并出具相關報告的。”

求“贊”的代價：賣方成本壓力被墊高

15天強化推廣資源、可售房源列表優先展示14天……總計10項優質服務，對于購買了貝殼“好贊好房”服務的賣家而言，多支付1%的傭金帶來的是更多線上點擊量與線下帶看量，這樣的服務顯然極具誘惑力。

一位業內人士分析：“在當前的房產交易環境下，如果使用‘好贊’服務就能以不錯的價格成功賣房，對于急于售出的賣房人來說未嘗不可。但無論是賣方還是買方，甚至中介方都有觀點認為，價格才是促成二手房成交最關鍵的因素，‘好贊’所帶來的流量并非是促成交易的核心原因。”

從“好贊”用戶的反饋信息看，貝殼旗下中介和他們溝通時最多談到的便是“能不能降價”。在黑貓投訴平臺上的一則投訴顯示，賣方(業主)簽署了“好贊”服務協議后，貝殼系中介不僅未能提供所承諾的優質服務，僅有的幾次電話聯系還是在“逼迫”業主降價售房。

▼業主投訴簽署“好贊”服務后被逼降價

▼業主投訴“好贊”服務虛假宣傳

賣家以為多花了錢，就能以好價賣房的愿望，最終還是回歸到只要肯降價，流量自然來的現實。而看重貝殼平臺優質房源優勢的買家似乎也難以以合理的價格得償所愿。

“貝殼的推廣費用、服務費用眾多，相應的買賣雙方需要承擔的附加費用也更多。這些額外的成本最終還是會算在買賣雙方頭上。”趙易解釋，“羊毛終究出在羊身上，房產中介在其中最受益。”

2023年5月8日，住建部、市場監管總局聯合印發 《關于規范房地產經紀服務的意見》，其中提出房地產經紀機構要合理降低買賣和租賃經紀服務費用，引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。

在下調中介費用成為政策導向的趨勢下，貝殼的“好贊好房”服務是否變相增加了買賣雙方的成本壓力?

在吳立駿律師看來，“好贊”服務更像是繞開居間費用上限的一種特殊約定。賣方在自愿的前提下和中介機構簽署“好贊”服務協議，就相當于通過一種合理的增值服務方式，來變相突破當地對中介費上限的限制。

據了解，以南京為例，在簽了“好贊”服務的基礎上，房源一旦成交，買方至少支付1%的傭金，賣方至少支付2%的傭金(正常傭金+“好贊”服務費)。假設一套300萬元房產，交易成功后，貝殼系上的各方可坐收9萬元的傭金。

賣家金辰還透露了另一條重要信息——他的房子實際上是有“瑕疵”的，并不“贊”。據其介紹，交易完成后不久，買家發現房間某處墻面掛畫背后存在滲水情況。

此前，金辰本人也未察覺這處滲水點，而據他介紹：“從簽署‘好贊’服務協議，到交易完成的整個過程中，貝殼并沒有對房屋進行過任何專業的質量評估。”

“沒有專家評估房屋質量，又貼上了‘好贊好房’的誤導性標簽，而事實上是對賣家的收費服務，這樣的行為應該被規范。”吳立駿律師對記者表示。

吳立駿律師進一步表示：“‘好贊好房’這一標簽后面，或許可以加上‘廣告’二字，這樣對于買房人而言信息就透明了。”

細究下來，簽署“好贊”協議的賣家一再被催降價，而相中“好贊”房源的買家或許也沒有買到最適合自己的房子。不過，作為中間方的貝殼中介卻依然會笑納“好贊好房”為其額外帶來的1%傭金。

所以，貝殼的“好贊”服務到底“贊”在哪?

記者 陳陟 實習記者 李漫鴻 黃琴琴