“要找真房源，還是貝殼全”。既做新房業(yè)務也做二手房交易的貝殼，是國內(nèi)最大的線上線下一體化的房產(chǎn)交易服務平臺，已在港股、美股同時上市。記者注意到，貝殼官網(wǎng)房源首頁展示的“好贊好房”服務標簽，尤其惹眼。大紅色的“好贊好房”標簽好似向用戶傳遞了一個信號：這些房源是真正的高品質(zhì)好房。

但是實際上，房地產(chǎn)中介市場上各方對貝殼“好贊好房”時有批評之聲，對于“好贊好房”的詬病甚囂塵上。這些帶有貝殼品牌背書的房源到底是不是真正的好房源?有沒有經(jīng)過專業(yè)機構(gòu)的評估與認證?背后的本質(zhì)又是什么?

帶著上述疑問，《大眾證券報》記者探訪了南京多家貝殼系房產(chǎn)中介的門店。

同一套房不同的“命”

鏈家是貝殼的自營房產(chǎn)經(jīng)紀品牌。在南京建鄴區(qū)某鏈家門店內(nèi)，當記者表明想了解附近比較好的二手房源時，負責接待的中介人員張權(quán)(化名)熱情地招呼記者坐到其身邊，一邊用鼠標點擊著電腦屏幕上的房源信息，一邊推薦起來。

“哥，你看這套房，雙南戶型、南北通透、滿五唯一……”符合條件的房源多達近200套，但張權(quán)輕車熟路，一下就找到了一套標記著“好贊好房”標簽的推薦目標。

張權(quán)介紹的這套房源位于南京河西板塊北部，雖然是2000年前后建成的磚混樓房，但前幾年小區(qū)出新后整體面貌較好，小區(qū)的樓棟布局合理、綠化率高、物業(yè)管理規(guī)范，同時周邊生活配套完善，并且還具有一定的學區(qū)優(yōu)勢。

記者表示，想再多看幾套房源，讓張權(quán)繼續(xù)推薦。

“那這套呢?三樓的黃金樓層，價格還能談!”張權(quán)很快便找到了第二個推薦目標，而這套房源同樣帶有“好贊好房”標簽。

“怎么都是‘好贊好房’?你們是不是有返傭拿，就多推啊?”面對記者拋出的問題，張權(quán)回答，“‘好贊’房源我們確實會多收傭金。”他停頓了下，看了眼記者，接著意味深長地說道：“但真正的原因是‘好贊’房的業(yè)主價格有的談。”

在記者明確表達了有沒有 “好贊好房”標簽無所謂，只要是高質(zhì)量房源都可推薦的需求后，張權(quán)又陸續(xù)給記者介紹了近10套房源的情況。就在電腦屏幕上符合條件的房源信息即將瀏覽完畢時，一套房源闖入了記者的視線——這套房子雖然沒有打上 “好贊好房”的紅色標簽，但從房源的描述信息和照片上看，和張權(quán)此前推薦的一套“好贊好房”的情況頗為相似，樓層甚至更具優(yōu)勢。

“咋不推薦這套?”對于記者的質(zhì)疑，張權(quán)露出了一副極為勉強的表情：“你要看這套啊?業(yè)主不好談哦，不肯降價，我和同事都快放棄他們家的房子了。”

“能不能也給我加進看房清單里。”在記者的一再要求下，張權(quán)整理好一份看房列表，并打印出來。在約定好次日看房后，記者抽身離去。離開鏈家門店后，記者隨即走進相隔不遠處的我愛我家門店。

同樣是房產(chǎn)經(jīng)紀服務商的我愛我家已在南京地區(qū)深耕多年，但近年來，無論是成交金額還是門店數(shù)均遠被貝殼系甩在身后。不過，其依然是貝殼最有力的競爭對手。

將看房條件悉數(shù)告知后，我愛我家負責接待的中介顧穎(化名)經(jīng)過反復篩選，挑出了兩套較好的房源。巧合的是，剛剛在鏈家中介人員張權(quán)口中那套“業(yè)主不好聊”且未打上“好贊好房”標簽的房子竟在其中，而另一套恰恰是條件差不多，卻被貝殼標記了“好贊好房”的房源。

“這兩套建議你都一起看下，應該會符合要求。”顧穎極力推薦道。

為什么兩家知名中介機構(gòu)對于同一套房源的態(tài)度大相徑庭。問題究竟出在誰身上?

標簽背后的流量生意：買方可能被誤導?

次日，記者繼續(xù)在鏈家中介人員張權(quán)的陪同下看房。“降價空間只有兩三萬。”路上，張權(quán)不斷強調(diào)那套沒有“好贊好房”標簽房源的業(yè)主有多難溝通。

看到這套房源時，已經(jīng)是下午4時左右，雖是三樓，但冬日的暖陽還是很均勻地灑在房間的各個角落，房屋的裝修布置也很溫馨，保養(yǎng)的確不錯，和房源詳情頁展示的照片幾無差距，屬于可以拎包入住的水平。

離開這套房源后，相距不遠便是那套 “好贊好房”的房源，“這套房性價比高，感興趣的話降價空間不錯。”張權(quán)依然極力推介那套打著“好贊好房”標簽的房源。

既然如此，便一探究竟。但記者實地探訪這套“好贊好房”房源后，卻發(fā)現(xiàn)其與此前那套未打上“好贊好房”標簽的房源并沒有特別明顯的優(yōu)勢，反倒略有遜色。從感官上來說，樓層雖高了一些，可采光情況并不如前面那套房源，雖然是精裝房，但保養(yǎng)情況并不理想，餐廚區(qū)域也有較大的異味，晾曬空間也需要調(diào)整優(yōu)化，家電設(shè)施陳舊。

那這套房源為何贏得了貝殼 “好贊好房”的標簽?

“‘好贊好房’是需要滿足一些前置條件的。想要‘好贊’，就要把房源維護完成度提升到一定比例。”從事房產(chǎn)中介工作已有十余年經(jīng)驗的趙易(化名)向記者透露，申請“好贊”并不難，只要稍微刷點“帶看量”即可，但更重要的是“業(yè)主的配合度”。趙易表示：“‘好贊’的評價體系中，真正和房屋質(zhì)量相關(guān)的維度和指標是有的，但是這些都是主觀的，刷分在業(yè)內(nèi)也是普遍現(xiàn)象，‘好贊好房’本質(zhì)上是一種流量傾斜。”

質(zhì)量不為先的背后，對于賣家而言，“好贊”是一項收費服務。據(jù)張權(quán)介紹，如若成交，賣方需要額外承擔成交款1%的傭金。

一位使用過“好贊”服務并成功賣房的業(yè)主金辰(化名)向記者出示了其簽署的“好贊”服務合同，并證實了上述說法。1%的傭金赫然出現(xiàn)在貝殼與賣家的服務協(xié)議上。

▼金辰提供的“好贊”服務訂單

只不過，對于消費者(買家)而言，當打開貝殼官網(wǎng)、APP、小程序時，首先進入視野的便是“好贊好房”房源。這個紅彤彤明晃晃的標簽較大程度地吸引了買房人在瀏覽貝殼網(wǎng)站時的注意力。然而，貝殼對于“好贊好房”的付費服務本質(zhì)并沒有具體闡釋。

▼貝殼官網(wǎng)“好贊好房”被置頂呈現(xiàn)

上海海匯律師事務所吳立駿律師表示：“貝殼官方房源標注的‘好贊好房’標簽非常醒目，對買方的引導作用是比較明顯的。買方作為消費者，有可能因這些標簽信息，將相關(guān)房源誤認為高品質(zhì)好房。除非這些房源確實是經(jīng)過貝殼或其他第三方專業(yè)機構(gòu)進行現(xiàn)場評估并出具相關(guān)報告的。”

求“贊”的代價：賣方成本壓力被墊高

15天強化推廣資源、可售房源列表優(yōu)先展示14天……總計10項優(yōu)質(zhì)服務，對于購買了貝殼“好贊好房”服務的賣家而言，多支付1%的傭金帶來的是更多線上點擊量與線下帶看量，這樣的服務顯然極具誘惑力。

一位業(yè)內(nèi)人士分析：“在當前的房產(chǎn)交易環(huán)境下，如果使用‘好贊’服務就能以不錯的價格成功賣房，對于急于售出的賣房人來說未嘗不可。但無論是賣方還是買方，甚至中介方都有觀點認為，價格才是促成二手房成交最關(guān)鍵的因素，‘好贊’所帶來的流量并非是促成交易的核心原因。”

從“好贊”用戶的反饋信息看，貝殼旗下中介和他們溝通時最多談到的便是“能不能降價”。在黑貓投訴平臺上的一則投訴顯示，賣方(業(yè)主)簽署了“好贊”服務協(xié)議后，貝殼系中介不僅未能提供所承諾的優(yōu)質(zhì)服務，僅有的幾次電話聯(lián)系還是在“逼迫”業(yè)主降價售房。

▼業(yè)主投訴簽署“好贊”服務后被逼降價

▼業(yè)主投訴“好贊”服務虛假宣傳

賣家以為多花了錢，就能以好價賣房的愿望，最終還是回歸到只要肯降價，流量自然來的現(xiàn)實。而看重貝殼平臺優(yōu)質(zhì)房源優(yōu)勢的買家似乎也難以以合理的價格得償所愿。

“貝殼的推廣費用、服務費用眾多，相應的買賣雙方需要承擔的附加費用也更多。這些額外的成本最終還是會算在買賣雙方頭上。”趙易解釋，“羊毛終究出在羊身上，房產(chǎn)中介在其中最受益。”

2023年5月8日，住建部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā) 《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的意見》，其中提出房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要合理降低買賣和租賃經(jīng)紀服務費用，引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務費用。

在下調(diào)中介費用成為政策導向的趨勢下，貝殼的“好贊好房”服務是否變相增加了買賣雙方的成本壓力?

在吳立駿律師看來，“好贊”服務更像是繞開居間費用上限的一種特殊約定。賣方在自愿的前提下和中介機構(gòu)簽署“好贊”服務協(xié)議，就相當于通過一種合理的增值服務方式，來變相突破當?shù)貙χ薪橘M上限的限制。

據(jù)了解，以南京為例，在簽了“好贊”服務的基礎(chǔ)上，房源一旦成交，買方至少支付1%的傭金，賣方至少支付2%的傭金(正常傭金+“好贊”服務費)。假設(shè)一套300萬元房產(chǎn)，交易成功后，貝殼系上的各方可坐收9萬元的傭金。

賣家金辰還透露了另一條重要信息——他的房子實際上是有“瑕疵”的，并不“贊”。據(jù)其介紹，交易完成后不久，買家發(fā)現(xiàn)房間某處墻面掛畫背后存在滲水情況。

此前，金辰本人也未察覺這處滲水點，而據(jù)他介紹：“從簽署‘好贊’服務協(xié)議，到交易完成的整個過程中，貝殼并沒有對房屋進行過任何專業(yè)的質(zhì)量評估。”

“沒有專家評估房屋質(zhì)量，又貼上了‘好贊好房’的誤導性標簽，而事實上是對賣家的收費服務，這樣的行為應該被規(guī)范。”吳立駿律師對記者表示。

吳立駿律師進一步表示：“‘好贊好房’這一標簽后面，或許可以加上‘廣告’二字，這樣對于買房人而言信息就透明了。”

細究下來，簽署“好贊”協(xié)議的賣家一再被催降價，而相中“好贊”房源的買家或許也沒有買到最適合自己的房子。不過，作為中間方的貝殼中介卻依然會笑納“好贊好房”為其額外帶來的1%傭金。

所以，貝殼的“好贊”服務到底“贊”在哪?

記者 陳陟 實習記者 李漫鴻 黃琴琴