秋末冬初的樓市，頻頻吹來政策暖風。

11月28日晚間，證監會決定在房企股權融資方面調整優化5項措施，并自即日起施行。至此信貸、債券、股權三個融資渠道“三箭齊發”。此前，“預售資金監管新政”、“金融16條”、“降低金融機構存款準備金率”等多項政策已先后落地，龍頭房企的估值率先得到修復。11月29日早盤，內房股全線跳漲，碧桂園、富力地產、正榮地產、新城發展漲幅均超過10%。

消息面上，除了政策利好頻發外，多家外資機構也紛紛看好內房股未來走勢。11月24日，高盛上調碧桂園評級至中性，目標價上調至3.2港元/股。此外，匯豐也上調碧桂園等多只內房股目標價與評級，并認為當前估值已超過之前的低點，這次反彈幅度將更加強勁。多重因素作用下，自11月初以來，碧桂園(02007.HK)的股價漲幅已近2倍。

2022年收官在即，在密集的利好政策支撐下，以頭部房企為風向標，市場密切關注房地產市場未來發展之路。

融資環境迎來持續改善

近期密集出臺的利好政策，無疑為眼下身處寒冬的房地產市場注入了一股及時的暖流。

2022年的房地產市場有多冷?國家統計局數據顯示：2022年1-10月，全國房地產開發投資113945億元，同比下降8.8%;商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%。第三方機構的統計數據同樣傳遞出寒意：百強房企2022年1-10月銷售操盤金額同比降幅達44%。

在市場信心不足、需求不振的情況下，滿足房地產領域的合理融資需求，做好風險防控，加大住房金融業務結構調整力度，是達成“穩地價、穩房價、穩預期”目標的重要舉措。

2022年11月21日金融街論壇年會上，證監會主席易會滿就表示，要密切關注房地產行業面臨的困難挑戰，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，繼續支持房地產企業合理債券融資需求，支持涉房企業開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資。

短短一周后，證監會便發布了股權融資這“第三支箭”。包括“第一支箭”信貸投放、“第二支箭”債券融資在內，房企融資端已然“三箭齊發”。

2022年年內，房地產融資利好政策不斷，多部門表達出了對房地產融資政策的支持。今年5月，監管層將碧桂園、龍湖、美的等房企列入示范性發債試點房企，并為其發債提供信用保護工具;8月份以來，為部分房企紓困舉措再升級，碧桂園、龍湖、雅居樂等企業先后完成發債、配股，無論是融資規模還是速度都優于此前;9月底，監管部門指示工行、建行、中行等多家大行加大對房地產融資的支持力度，要求每家大行年內對房地產融資至少增加1000億元;11月初，中國銀行間交易商協會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具約2500億元。

在此背景下，作為優質房企之一的碧桂園今年在境內外的融資渠道持續保持通暢：5月份，公司成為國內首批發行附帶信用保護工具公司債的民營房企，成功發行5億元;9月份，公司又再度發行中期票據15億元;10月份，公司一項擬發行20億元的ABS債券項目狀態更新為“已受理”;11月份，公司又完成配股融資凈額38.7億港元。

中指研究院監測數據顯示，2022年10月份房地產企業非銀融資總額為557億元,同比上升16%，是今年以來首次出現同比正增長。在剔除因為交換要約而發行債券的企業后，2022年1-10月，有11家民營房企共發行約552億元新債券，其中萬科、龍湖、碧桂園等優質房企的發行量居前。中指研究院企業事業部研究相關負責人表示：“與行業進入下行周期的初期相比，整體融資已出現修復跡象。”

逾1500億元授信何以花落碧桂園?

持續改善的融資環境，也為房企在資本市場贏得了青睞。港股中萬科、碧桂園、美的置業等房企的股價近期都出現了快速拉升。而在11月25日，碧桂園旗下多只公司債券一度因漲幅較大出現“臨停潮”。這背后的原因值得探究。

就在公司債券“臨停潮”到來的前一天，即11月24日，碧桂園與工商銀行、中國銀行、郵儲銀行等三家銀行簽署戰略合作協議，總共獲得超過1500億元的綜合授信支持。合作各方表示，將充分發揮各自在資金、運營、風險管控、資源整合等專業優勢，共同促進房地產市場平穩健康發展。

(碧桂園和中國銀行簽約儀式現場)

國有大行此番大額授信，也被市場視作金融機構積極落實人民銀行、銀保監會等部門一系列支持政策和“金融16條”支持房地產的具體舉措。就在11月23日，人民銀行、銀保監會共同發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》(“金融16條”)，強調要保持房地產融資合理適度。

實際上，碧桂園并非唯一獲得綜合授信支持的民營房企。11月23日，多家國有大行分別宣布與萬科、美的置業、華潤置地、龍湖、金地等房企簽署戰略合作協議。11月24日，碧桂園獲得綜合授信的當天，另有十余家房企也出現在名單中。從授信額度看，工商銀行和郵儲銀行提供的意向性融資總額分別達到6550億元、2800億元。

截至11月29日，多家國有大行給予碧桂園、萬科、龍湖等十余家房企的意向性授信額度已超過16000億元。上述房企何以率先獲得授信?

從已公布的房企名單不難看出，優質房企成為近期出臺的政策最大受益者。如碧桂園，其過往的穩健經營和財務表現無愧“優質”二字。2022年1-10月，碧桂園權益合同銷售金額達3094.2億元。其中，9月和10月權益銷售金額連續兩個月出現環比增長，展現出很強韌性。而在第三方機構發布的全口徑銷售榜單上，碧桂園繼續位列行業第一。

“優質”的另一體現是在權益可售資源的儲備上。布局核心區位及供需關系良好的城市，早已成為房企的共識。截至2022年6月底，碧桂園的權益可售資源約為1.22萬億元，另有潛在權益可售資源約為2917億元，合計約為1.51萬億元，可支撐公司未來的銷售需求。更重要的是，這些權益可售資源有約96%分布在常住人口50萬人以上的區域，分布在五大都市圈的比例更是高達75%。

申萬宏源分析指出，支持政策力度進一步加強，將有力推動優質民營房企信用恢復及融資恢復，或也標志著保主體政策的實質性推進。短期推薦包括碧桂園在內的5家受益于信用修復的民營優質房企。

“保交付”成企業試金石

中指研究院還指出，政策的陸續出臺將從供需兩端全面支持房地產市場平穩健康發展。預計在房企債務展期和增信發債后，企業資金壓力或將得到一定緩解，實現以時間換空間。同時，“保交樓”將促進購房者信心恢復，支持個人購房信貸帶動市場銷售恢復。

的確，在行業持續下行、市場信心缺失，疊加多區域疫情影響，能否保證交付已成為考驗各大房企成色的“試金石”。在這方面，以碧桂園為代表的優質房企做出了表率。

2022年前三季度，碧桂園集團連同其合營公司和聯營公司已在30個省、267座城市、910個區縣，累計合同交付共45萬套房屋，累計交付面積超過5300萬平方米。

根據國家統計局數據，碧桂園今年前三季度累計交付面積約占全國18%，相當于全國每交付5套房屋就有1套是碧桂園的，是名副其實的交付大戶。

(碧桂園鳳凰城學林苑項目實景)

此外，碧桂園上半年有36個區域146個項目165個批次實現“交房即交證”。其中碧桂園江蘇區域在2022年前11個月，已實現如期交付8100+套，在順利交付的同時，包括濱江華府、樾府、鳳熹臺、中央公園、江南世家、柏悅華府、鳳凰城、伯爵臺、泊云間、大學印象、陵江府在內的11個項目實現了“交付即辦證”。

“交付即交證”聽起來容易，但實際上需按照政府要求，及時落實竣工驗收批建手續、施工建設管理等相關工作，做好各類驗收及辦證等各環節的手續，才能通過驗收。要做到這些，首要條件便是房屋質量必須過硬。

以碧桂園江蘇區域內鳳凰城學林苑項目為例，很多業主入住后可能出現的房屋質量問題，早在施工階段就得到了有效解決。僅僅是防水問題，就囊括3次蓄水實驗、48小時蓄水實驗、外窗淋水實驗等多道工序。在處理空鼓問題上，施工團隊則力爭從源頭解決，什么情況下才可貼墻磚、貼墻磚的工藝細節、貼墻磚所用的粘貼劑……每一道工序都馬虎不得。

2022年9月，該項目提前一周便將房屋交付到業主手中。6棟樓共788套，當天的交付比例已近90%。而交付現場的另一處細節，更是令業主吃下了“定心丸”——項目聯動句容不動產登記中心為業主提供“交房即交證”服務。從業主提交材料到審核發證，只需要十幾分鐘。

(碧桂園鳳凰城學林苑項目實現了“交付即辦證”)

據悉，碧桂園江蘇區域在多個項目中，通過與當地政府部門深度合作，前置辦證流程，盡最大努力讓業主收房當日即可領取房產證。在中央“保交樓、穩民生”的號召下，這樣的“提前交付”和“交房即交證”在碧桂園全國多個區域內不斷上演。

吃下“定心丸”的不止是業主。在一套政策組合拳的支持下，優質房企對于度過行業低谷期也充滿了信心。國金證券認為，當前的政策已經覆蓋房企“債券、信貸、股權”三個融資主渠道，一套政策組合拳能一定程度防止風險擴散，從短期到長期的資金援助能支持部分優質民營房企渡過低谷，是一顆“定心丸”。

眼下，房地產行業“穩市場與保企業并存”的發展方向已然明確，多措并舉之下，全力疏通房地產融資的各類管道將為房地產市場早日回歸正常軌道奠定堅實基礎。優質民營房企無疑將率先從中獲益。