近期，金融支持地產政策持續(xù)出臺。11月28日，證監(jiān)會官網發(fā)布《證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問》，文中提及決定在房地產企業(yè)股權融資方面調整優(yōu)化5項措施，并自即日起施行。此次政策本質上為“第三支箭”，即支持房企股權融資;通過進一步放寬融資通道，為房企購買存量項目、償還債務、項目交付等方面有力補充資金。

業(yè)內人士表示，“保交樓”仍為政策主基調，地產后周期消費建材或將率先受益股權融資募集資金主要用于存量涉房項目和支付交易對價、“保交樓”項目、經濟適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造、補充流動資金、償還債務等，不得用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等，地產后周期消費建材或將率先受益。

事件驅動 金融支持地產政策持續(xù)出臺

近期地產融資“三支箭”連發(fā)，為房地產市場恢復發(fā)展提供極大支持。信貸支持工具、債券融資支持工具、股權融資工具并稱支持民企融資的“三支箭”。

9月29日，央行、銀保監(jiān)會通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策，對于居民合理購房需求的“第一支箭”信貸支持力度進一步增強。11月以來，支持房地產企業(yè)融資、“保交樓”支持力度提升等利好政策頻出。11月8日，銀行間市場交易商協會發(fā)布，在人民銀行支持和指導下，繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地產企業(yè)在內的民營企業(yè)發(fā)債融資。

11月11日，央行聯合銀保監(jiān)會發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，通知涉及保持房地產融資平穩(wěn)有序、積極做好 “保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業(yè)風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等6個方面共計16條具體措施 (以下簡稱“金融16條”)。

11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會，擬發(fā)布保交樓貸款支持計劃，至2023年3月31日前央行將向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于支持“保交樓”，封閉運行、?？顚Ｓ?。11月24日建行、工行、郵儲銀行分別與房企簽署戰(zhàn)略合作協議，至此國有六大行均深化銀企合作，助力房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

11月28日，證監(jiān)會表示恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復上市房企和涉房上市公司再融資，調整完善房地產企業(yè)境外市場上市政策，進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產作用，積極發(fā)揮私募股權投資基金作用(“第三支箭”)。

行業(yè)前景 地產寬松政策尚有擴展空間

2022年4月以前，針對地產主體的紓困政策不多，銀行貸款集中于政策糾偏和支持并購貸，少數幾家民企地產債突破“借新還舊”。在經歷了按揭發(fā)放等糾偏后，1-4月銀行提供并購貸額度近2000億，主要投向國企和少數民企，但并購貸項目要求較高且房企間的并購意愿有限，并購貸實際使用規(guī)?？赡懿⒉淮?。債券融資集中于放松資金用途，但集中于國企和少數民企，國企凈融資迅速由負轉正但民企持續(xù)凈償還。

2022年5月-10月，定向增信支持房企發(fā)債，但范圍較小，少數房企嘗試引入AMC和國企進行紓困。監(jiān)管機構先后于5月、8月兩次增信支持房企發(fā)債，企業(yè)性質由民企擴大到公眾企業(yè)，支持力度由金額覆蓋率普遍不到20%上升到全額擔保，但支持范圍較小，集中于碧桂園、龍湖、新城等當時尚能發(fā)債的幾家民企和金地、遠洋2家公眾企業(yè)。少數房企嘗試引入AMC和國企進行紓困，華南城引入深圳國企特區(qū)建發(fā)入股，中國華融與陽光龍凈簽訂重組框架協議。

2022年11月以來，“第二支箭”、“金融16條”、六大行超萬億授信先后出臺，信貸融資與債券融資雙管齊下精準發(fā)力支持民企融資。

安信證券表示，2021年10月以來，房地產政策圍繞“主體紓困、項目交付與市場銷售”這三個方面不斷進行量變式放松，但“金融16條”與“六大行授信”是房地產政策的質變，前者說明部委之間在加強協調，后者是金融機構擠兌房企流動性的逆過程，反映了認知方面的重大轉變。雖然這些政策不足以在短期內改變“銷售仍在磨底，投資繼續(xù)下行”的現狀，但在房地產政策已發(fā)生質變的背景下，預計還會有更多放松政策出臺，樓市銷售見底回升與房地產投資筑底或將更多是時間問題。

開源證券認為，本輪寬松政策焦點由“促需求”、“保項目”轉變?yōu)椤氨Ｖ黧w”，一方面，融資支持政策主要針對國內債務未出現違約的房企，相對于債務融資，股權融資具備獨特優(yōu)勢;另一方面，政策釋放“穩(wěn)增長”積極信號，有望提振市場信心，逐步帶動銷售端觸底企穩(wěn)。本輪政策聚焦“保主體”，立足中長期防止行業(yè)流動性風險蔓延;在2023年一季度房企償債高峰期以及銷售復蘇節(jié)奏緩慢的背景下，“保交樓”仍是未來政策主基調，地產寬松政策尚有進一步擴展空間。

投資機會 地產后周期消費建材或將率先受益

申萬宏源證券表示，家居行業(yè)受地產悲觀預期影響及疫情反復對經營層面階段性擾動，行業(yè)及龍頭估值均已降至歷年底部。后期地產托底力度加大，有望刺激家居行業(yè)估值向中樞水平回歸。短期家居行業(yè)仍需消化前期地產銷售下滑帶來的經營壓力，但我們仍看好龍頭持續(xù)對高度分散化家居市場的整合。龍頭企業(yè)零售端核心競爭力顯著，中長期存量房需求釋放，零售龍頭有望加速整合市場。短期“保交樓”政策效果逐步顯現，定制企業(yè)大宗業(yè)務訂單有望領先恢復，體現估值和業(yè)績彈性。

對于具體個股，申萬宏源證券推薦渠道流量獲取能力持續(xù)提升、大家居融合漸入佳境的歐派家居、顧家家居;低估值彈性品種志邦家居、索菲亞、金牌廚柜;受益床墊賽道整合的喜臨門、慕思股份;順應智能化趨勢的國產衛(wèi)浴箭牌家居、保利入股的皮阿諾。

招商證券認為，金融16條發(fā)布以來，民營地產房企迎來紓困拐點，信貸、債券、股權融資三箭齊發(fā)，政策落地有利于地產市場軟著陸，支撐后地產鏈需求平穩(wěn)。隨著地產融資紓困，四季度到明年將迎來家電公司估值和業(yè)績戴維斯雙擊，三季報海信家電業(yè)績增長45%，格力電器、美的集團也有望在成本和價格剪刀差放大趨勢下業(yè)績逐季回升，老板電器渠道變革加速釋放下沉市場、專賣店增量紅利，集成灶龍頭火星人、億田智能有望困境反轉。

開源證券表示，“保交樓”仍為政策主基調，地產后周期消費建材或將率先受益。一方面，“保交樓”仍是地產政策主基調，疊加預售資金監(jiān)管新規(guī)的實施，為2022年四季度以及2023年地產竣工端修復提供較強的支撐;另一方面，房企融資環(huán)境改善有望助推上游建材企業(yè)降低應收壞賬風險，且隨著原材料價格回落以及部分企業(yè)提價措施逐步落地，消費建材企業(yè)盈利有望迎來拐點。受益標的東方雨虹、堅朗五金，盈利預期改善且估值較低;三棵樹、偉星新材，深耕零售業(yè)務，業(yè)績韌性較強。跟蹤北新建材、兔寶寶、科順股份。