去年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)基本面快速下行，部分企業(yè)面臨較大的信用風(fēng)險，“預(yù)期減弱、需求不足、供給沖擊”的三重壓力持續(xù)疊加。應(yīng)如何調(diào)整政策和市場預(yù)期，穩(wěn)住房地產(chǎn)行業(yè)，助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定?

由百度APP財經(jīng)聯(lián)合人大國發(fā)院、新金融聯(lián)盟獨家出品的“下半年政策展望”系列直播迎來第二場，本場直播聚焦“房地產(chǎn)政策展望：穩(wěn)經(jīng)濟(jì)背景下樓市能否冬去春來?”。

中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，上半年市場下行超出預(yù)期，但仍然表現(xiàn)出一定的韌性。中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員秦虹指出，由于基數(shù)原因，加之市場預(yù)期比較差，同時居民收入、購房意愿、支付能力受到各種因素影響，市場全年很難超過去年。

至于目前是不是好的購房時機(jī)，倪鵬飛認(rèn)為一二線城市、都市圈城市群潛力還比較大，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長、匯力基金董事長孟曉蘇建議有購買愿望和購買能力的朋友，該出手時就出手。

對于房地產(chǎn)目前面臨的困境，秦虹強(qiáng)調(diào)房企要積極自救，不能把爛攤子一交。倪鵬飛還指出，政府和金融機(jī)構(gòu)也應(yīng)該采取強(qiáng)有力措施，來打破負(fù)循環(huán)。關(guān)于停貸、爛尾等問題，孟曉蘇強(qiáng)調(diào)光出臺金融政策是不夠的，想方設(shè)法讓老百姓恢復(fù)預(yù)期。在北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志看來，要完善預(yù)售制，在制度上細(xì)化、優(yōu)化，更多傾向于保護(hù)買房人。

新金融聯(lián)盟秘書長吳雨珊總結(jié)稱，房地產(chǎn)行業(yè)總量看似飽和，但實際上發(fā)展空間和潛力還非常大，只有不斷發(fā)展才能滿足大家追求美好幸福生活的愿望。

1、上半年房地產(chǎn)下行超預(yù)期 全年很難超過去年

吳雨珊：應(yīng)如何調(diào)整政策和市場預(yù)期，穩(wěn)住房地產(chǎn)行業(yè)，助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定?如何預(yù)判下半年樓市的發(fā)展，短期是否有復(fù)蘇的可能?

秦虹：從累計數(shù)據(jù)看，今年1-6月份整體上半年市場表現(xiàn)非常差。除了待售面積是正增長之外，所有的指標(biāo)都是負(fù)增長，這在歷史上是從未出現(xiàn)過的。中國房地產(chǎn)市場曾經(jīng)出現(xiàn)過幾次市場成交面積、銷售面積、銷售額的負(fù)增長，比如2008年，2012年，2014年，都出現(xiàn)過年度銷售面積和銷售額負(fù)增長，但從來沒有出現(xiàn)過施工面積負(fù)增長，從來沒有出現(xiàn)過房地產(chǎn)開發(fā)投資的負(fù)增長，但今年全部都出現(xiàn)了。

房地產(chǎn)市場從去年下半年7月份開始增速下行，一直持續(xù)到今天已經(jīng)整整一年。今年4月份基本上到了底部，今年5月、6月沒有持續(xù)下行，雖然同比是負(fù)增長，但是銷售面積、銷售額環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)了正增長。今年6月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額已經(jīng)環(huán)比增長25%，商品房銷售面積月度環(huán)比增長65.8%，銷售額環(huán)比增長36.7%。

由于基數(shù)原因，加之市場預(yù)期比較差，同時居民收入、購房意愿、支付能力受到各種因素影響，市場全年很難超過去年。

倪鵬飛：上半年市場下行超出預(yù)期，但仍然表現(xiàn)出一定的韌性，表現(xiàn)在三個層面：

從數(shù)據(jù)看，1-4月份下降幅度比較大，但是5、6月份下降幅度已經(jīng)緩和，有一定的韌性。

從市場整體表現(xiàn)看，數(shù)據(jù)下行幅度放緩，甚至有些環(huán)比在上升，表明還是頂住了沖擊。

從預(yù)期角度看，雖然上半年轉(zhuǎn)弱，甚至轉(zhuǎn)弱強(qiáng)化了，但是市場沒有出現(xiàn)恐慌，沒有出現(xiàn)拋售的情況，總體看市場下行雖然超預(yù)期，但還是表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)捻g性。

下半年房地產(chǎn)市場有可能實現(xiàn)恢復(fù)，但是也存在著反復(fù)性和不確定性，背后有兩種力量在較量：積極力量，宏觀經(jīng)濟(jì)下半年應(yīng)該能夠穩(wěn)定、健康、可持續(xù)的恢復(fù)。政策在積極出臺，市場結(jié)構(gòu)性的潛力會進(jìn)一步釋放;消極力量，外部還有一些不確定因素，房地產(chǎn)暴雷以及可能出現(xiàn)的一些風(fēng)險外溢。

孟曉蘇：今年這么大的力度在支持，包括銀保監(jiān)會、央行要求各個銀行支持，整個市場還是每況愈下。主要因為政策的滯后期，房地產(chǎn)政策的滯后期一般是九個月。如果以三月份國務(wù)院開會，包括穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤會議開始算，或者從央行、銀保監(jiān)會發(fā)文時開始，九個月就到了今年四季度12月份。對于今年下半年的房地產(chǎn)發(fā)展，不能過于樂觀，也不能過于悲觀。

倪鵬飛：今年上半年數(shù)據(jù)下行幅度超預(yù)期，也與去年上半年數(shù)據(jù)增長超預(yù)期的基數(shù)有很大關(guān)系。

秦虹：對，去年上半年是歷史同期最高位，所以今年上半年和去年同期相比負(fù)增長。很多投資指標(biāo)絕對值是次高位，僅次于去年同期，高于2019年、2020年之前任何年份的同期。

陳志：從北京的市場表現(xiàn)來說，二手房市場出現(xiàn)的一些信息應(yīng)當(dāng)引起關(guān)注。上半年二手房交易價格基本持平，并沒有出現(xiàn)特別明顯的上漲，交易量下滑比較厲害，下半年能否成交7萬套值得懷疑。

上半年和去年同比下降了近四成，本月環(huán)比下降接近6%，這是一個向下的趨勢。新增供需關(guān)系上，買賣雙方很難達(dá)成一致，分歧越拉越大。二手房買賣雙方的積極性都在下降，買方觀望情緒更重。新增供需關(guān)系上，新增客戶下降比重為32%，新增房源下降12%，令人擔(dān)憂。

現(xiàn)在最大的問題是預(yù)期不明，未來情形會怎樣，變量在增多——包括國際關(guān)系、貨幣政策因素、老百姓心理等。老百姓預(yù)期必須要上來，企業(yè)掙錢效應(yīng)必須要有。

2、現(xiàn)在是否是買房好時機(jī)?關(guān)注三方面因素

一二線城市、都市圈城市群潛力大

吳雨珊：今年以來全國已經(jīng)有接近150個城市發(fā)布了穩(wěn)樓市政策，包括放松限購，提高公積金貸款額度，降低首付等。這一系列操作背后的原因是什么?市場供需是否發(fā)生了根本性變化?對普通人而言是否是買房的好時機(jī)?

陳志：150多個城市對需求端進(jìn)行了調(diào)整，但不具有代表性和說明性，四個一線城市需求端政策沒有變化。背后原因有很多，很多三四線城市基本是供大于求。北京未來成長性空間比較大，四十年以上房齡占比非常大，老百姓改善需求很強(qiáng)烈。

所以，不能把150多個城市擱在一個維度里，要細(xì)分看幾個一線城市對于需求端有沒有調(diào)整，其他城市全取消限制，其實也解決不了問題，它已經(jīng)超供了。

北京對于人口、對于其他方面是減量發(fā)展，但提質(zhì)需要相當(dāng)長的階段，現(xiàn)在是困難時期。加上整個房地產(chǎn)形勢，北京還會困難一段時間。

孟曉蘇：現(xiàn)在各個城市積極采取政策，盤活房地產(chǎn)，既是對去年經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn)形勢的認(rèn)識，也是對穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤政策的響應(yīng)。一線城市整體政策力度還不夠，還有空間。

老百姓該不該買房?過去老百姓總是希望等到房價平穩(wěn)的時候買或者房價降了買，結(jié)果這么多年，越是等，老百姓越是吃虧。現(xiàn)在好不容易碰到房價平穩(wěn)的時候，甚至有些地方出現(xiàn)了房價下降，我倒是勸有購買愿望和購買能力的朋友，該出手時就出手，不要錯過好不容易得來的這次機(jī)會。

秦虹：買不買房涉及到三個方面的因素：意愿，想不想買;能力、想買能不能買得起，支付能力夠不夠;準(zhǔn)入，過去一百多個城市都在限購。

100多個城市調(diào)整政策，主要是準(zhǔn)入方面，主要是三四線城市，也包括一部分二線城市。在能力上有一定的支持，全國性兩次下調(diào)購房按揭利率，還有城市對購房者發(fā)放補(bǔ)貼。剩下的就是意愿，現(xiàn)在對大家決定買不買房很重要的還是意愿的問題。這幾年受疫情影響，經(jīng)濟(jì)不太穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)增速也在下降，很多年輕人遇到了失業(yè)、減薪，影響很大。這種情況下，大家購房的意愿可能會推遲。

買房子還是要長遠(yuǎn)考慮、綜合考慮，不是簡單的價格問題。再加上，現(xiàn)在還有一些違約企業(yè)，有一些爛尾樓現(xiàn)象出現(xiàn)，大家也很擔(dān)心。

為什么二手房賣得比較好?調(diào)控政策最早出現(xiàn)的效果，應(yīng)該在二手房市場。因為大家擔(dān)心企業(yè)違約，不能按時交付樓盤，二手房不存在這個問題。

還有一個看法，實事求是講，大城市房價確實偏高，特別是一線城市，這么高的房價對年輕人的負(fù)擔(dān)非常重。各位沒有房子的年輕人，需要買房的年輕人注意，“十四五”期間國家在大力推保障性租賃住房。機(jī)構(gòu)持有、統(tǒng)一運營、標(biāo)準(zhǔn)化、條件非常好、集中式管理。這種租賃住房可以給新市民、年輕人提供一個很好的居住環(huán)境，租金也相對便宜。可以通過先租后購的形式，鞏固自己的經(jīng)濟(jì)實力，確定就業(yè)方向、穩(wěn)定就業(yè)地點之后，再考慮長久的買房問題。

研究七普數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)了一個非常有意思的現(xiàn)象，二十年來，從五普、六普、七普，全國城鎮(zhèn)住房自住率高度穩(wěn)定，達(dá)到74%。充分反映了中國老百姓對住房的偏好，購房的偏好。所以，買房只是一個先后的問題，需要根據(jù)自己的情況來進(jìn)行決定。

倪鵬飛：這次150個城市調(diào)整政策有三點原因：1.穩(wěn)定市場，2.釋放剛性需求和改善性需求，3.有一些城市已經(jīng)出現(xiàn)了庫存比較大，所以也是去庫存所需。

關(guān)于普通人買房，還是要分不同的城市。未來三四線城市恢復(fù)可能有限，一二線城市、包括都市圈城市群潛力還比較大，回暖潛力也比較大。

陳志：從北京市場來看，買房人選擇的數(shù)量類型很多，但是到底要什么必須要想清楚。買房要和生活、家庭成員需要相結(jié)合，要想清楚到底想要什么，不是為了買房而買房。

在目前的狀況下，如果有支付能力，早買就是比晚買好。現(xiàn)在可選擇的產(chǎn)品品質(zhì)、可選擇的余地比較多。畢竟房子不可移動，土地也不可再生，被買走后就沒有這樣的區(qū)位了，它不是可以重復(fù)出現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。

3、房企要積極自救 不能把爛攤子一交

吳雨珊：今年前五個月排名前100的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績規(guī)模同比大幅下降52%，相比2020年同期還下降了27.8%。另一方面，從去年下半年以來，20多個城市發(fā)布政策，引導(dǎo)房企不得隨意降價銷售。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何自救呢?

秦虹：地方政府為什么不讓降價?比如市場上在售盤有十個，但其中有一個企業(yè)暴雷違約了，就大幅度降價，五折六折降價，本來市場是很平穩(wěn)的，市場供求比較平穩(wěn)，不存在降價的問題，但因為那家企業(yè)要降價回款就打五折降價，把市場秩序就全部搞亂了。有些地方政府之所以出臺限價令和這個有關(guān)，可以降價，但要有個幅度，不能低于報案價的15%，是因為怕一個企業(yè)一個項目把整個城市所有項目都擾亂了。

現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了很大的流動性危機(jī)，首先要自救。問題出在開發(fā)商項目違約、暴雷、爛尾，首先責(zé)任在企業(yè)自身，不能企業(yè)出現(xiàn)問題別人來替它解決。有的企業(yè)沒辦法自救，負(fù)債已經(jīng)太大了，所有信譽已經(jīng)沒有了。這種企業(yè)可能就要走特殊的自救的辦法，或者就救不起來了，這是市場競爭淘汰的正常現(xiàn)象。有些企業(yè)是暫時遇到了困難，政府允許再融資、貸款展期、允許發(fā)債，給予一些幫助，就能夠緩解他們現(xiàn)金流的危機(jī)。已經(jīng)出現(xiàn)違約和出現(xiàn)爛尾的企業(yè)，不是把爛攤子一交，政府去解決吧，企業(yè)是第一責(zé)任人，企業(yè)還要想辦法來解決。

孟曉蘇：這些企業(yè)首先要保交付，目前最怕的是房屋爛尾不能按時交付，所以很多企業(yè)積極在保交付。有些問題靠企業(yè)自身是解決不了的，還是要靠宏觀層面，進(jìn)一步加大政策力度。

倪鵬飛：由于供給端的暴雷，使得整個行業(yè)整體信用下降，商業(yè)銀行對于正常的房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)融資都采取相對比較謹(jǐn)慎的舉動，困難企業(yè)更是如此。越是沒有錢，越是資金困難，就更困難。所以，核心還是在資金層面。

房地產(chǎn)企業(yè)積極自救是完全必要的，但僅僅依靠房地產(chǎn)企業(yè)自救是不夠的。政府及相關(guān)各方要采取強(qiáng)有力的外力措施，特別是金融機(jī)構(gòu)要采取強(qiáng)有力的措施，才有可能打破負(fù)循環(huán)。

陳志：房地產(chǎn)行業(yè)可能在未來一段時間內(nèi)，依然還是重要的。它的重要性現(xiàn)在還很難找到任何一個行業(yè)來替代，讓這個行業(yè)繼續(xù)健康發(fā)展是至關(guān)重要的。

4、“三道紅線”是否應(yīng)該適度調(diào)整?優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)在融資問題不大

吳雨珊：有觀點認(rèn)為，疫情對于處于谷底的房地產(chǎn)業(yè)是新的打擊，為了保經(jīng)濟(jì)應(yīng)當(dāng)適度調(diào)整“三道紅線”和貸款集中度考核的要求。現(xiàn)在給樓市松綁的時機(jī)到了嗎?下半年樓市政策會發(fā)生什么樣的變化?

秦虹：已經(jīng)在松綁了，去年下半年金融政策就開始調(diào)整，叫做糾偏，積極滿足合理的房地產(chǎn)貸款需求。特別是“3.16”金融委會議要求，凡是緊縮政策都不要出，所以我們看到了全國一百多個城市都出現(xiàn)了政策松綁。金融政策松綁更加明顯，一是降首付，二是降按揭利率，已經(jīng)降兩次了。

關(guān)于“三條紅線”，現(xiàn)在要求是三年轉(zhuǎn)綠期，今年是第二年，明年還有一年。房地產(chǎn)企業(yè)，特別是民營房地產(chǎn)企業(yè)，貸款比較困難并不是受“三條紅線”的約束。那受什么影響呢?當(dāng)然銀行放貸不放貸，取決于銀行風(fēng)控，取決于企業(yè)和項目能不能滿足銀行的風(fēng)控要求。有的企業(yè)拿不到貸款，不是因為“三條紅線”的影響，是因為企業(yè)項目的資質(zhì)、項目情況滿足不了銀行的風(fēng)控管理。對優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，運營效率高，資產(chǎn)質(zhì)量也好的企業(yè)，現(xiàn)在融資問題不大。

陳志：“三條紅線”管控還是有它的價值的，對企業(yè)自己內(nèi)控風(fēng)險還是有作用的。銀行貸款這塊還是應(yīng)當(dāng)不設(shè)指標(biāo)，讓銀行自我進(jìn)行風(fēng)險控制，自我評估。建議取消總量，不要搞一刀切，具體問題讓具體的商業(yè)銀行和具體的企業(yè)去協(xié)商。如果銀行出現(xiàn)問題，那就是銀行的責(zé)任，行長有終身責(zé)任制。

秦虹：房地產(chǎn)企業(yè)長期以來的高杠桿高負(fù)債還是需要高度警惕的，它帶來的不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)自身的問題，而是整個經(jīng)濟(jì)面、社會穩(wěn)定、金融安全的問題，我們不能輕視它。

5、房地產(chǎn)行業(yè)總量看似飽和，實際上發(fā)展空間和潛力巨大

吳雨珊：國家統(tǒng)計局最近發(fā)布的《中國人口普查年鑒》顯示，目前我國家庭人均居住面積達(dá)到41.76平方米，平均每戶居住面積達(dá)到111.18平方米。隨著人口出身率的下降，房地產(chǎn)行業(yè)是否正在成為夕陽產(chǎn)業(yè)，未來的市場空間還有多大?

孟曉蘇：美國246年房地產(chǎn)市場還在發(fā)展，我們從房改算到現(xiàn)在才24年，才是美國的十分之一。我們?nèi)丝诒让绹噙@么多倍，說中國老百姓的需求到頭了，這明顯是淺見。

秦虹：房地產(chǎn)是什么產(chǎn)業(yè)，過去有很大的爭論，是不是支柱產(chǎn)業(yè)等等。我個人認(rèn)為，房地產(chǎn)是一個載體，城鎮(zhèn)運行發(fā)展的重要載體，這個載體未來發(fā)展得好不好，完全取決于這個載體上所承載的產(chǎn)業(yè)和人口。只要中國經(jīng)濟(jì)還在發(fā)展，這個載體就要發(fā)揮好作用，城鎮(zhèn)化只要還在進(jìn)程中，人民收入還在提高，消費還在升級，住房改善需求就會增大。

倪鵬飛：從總體上房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了一個總體飽和狀態(tài)，但結(jié)構(gòu)性潛力仍然存在。結(jié)構(gòu)性潛力有兩個層面，一是從空間上看，人口流入地區(qū)包括一二線中心城市、都市圈、城市群，還包括一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的、人口流入較快的非都市圈、非一二線城市。二是從人群來說，兩個層面，1.原城市居民的改善型需求，這個潛力比較大，尤其在一二線城市;2.青年人口和新市民的規(guī)模也非常大。

第二個機(jī)會，由服務(wù)增值帶動的部分剛剛開始，相對于城鎮(zhèn)居民美好居住生活的住房相關(guān)需求才剛剛開始。圍繞著居住，房地產(chǎn)衍生居住社區(qū)的服務(wù)還有非常大的空間。

陳志：從北京的發(fā)展來說，北京還是一個提質(zhì)過程，北京經(jīng)濟(jì)提質(zhì)以后，一定會對收入產(chǎn)生影響，目前的居住狀況，40年以上房齡占比非常大。從整體城市發(fā)展空間來說，還是有空間可以騰挪，城市更新是接下來很好的一個領(lǐng)域。

吳雨珊：總結(jié)一下大家的意見，這個行業(yè)總量看似飽和，但實際上發(fā)展的空間和潛力非常大，這樣才能滿足大家改善生活，追求美好幸福生活的愿望。